투자수익률 연 5%, 오피스빌딩의 굴욕

2009년 금융위기 직후수준 추락, 같은기간 채권ㆍ주식보다는 높아 대전지역 소폭 하락, 오피스 3.28%ㆍ매장용 5.78%

●상업용 부동산시장 동향

부동산 시장이 안정을 찾지 못한 상황에서 상업용부동산에 자금을 투입해 투자금을 회수하려는 수요자들의 한숨소리가 커지고 있다. 전국 평균적인 투자수익률이 예금금리 대비 차이를 키우지 못하고 있기 때문이다.

본보는 국토해양부가 최근 실시한 서울, 6개 광역시 및 경기 일부지역에 소재한 상업용부동산(오피스빌딩 1000동, 매장용빌딩 2000동)의 투자수익률 등에 대한 조사를 토대로 상업용부동산 시장 상황을 살펴보았다. <편집자 주>

▲지난해 전국 상업용부동산 투자수익률은 연 5%대=지난해 상업용부동산 투자수익률은 전년보다 하락한 연 5%대로 나타났다. 투자수익률은 금융위기 직후인 2009년 최저치(연 5% 수준)를 보인 이후 연 6%대를 유지했다.

오피스빌딩의 지난해 투자수익률은 5.55%로 전년대비 1.42%포인트 하락했다. 신규공급에 따른 공실증가와 기업경기 악화로 인한 수요감소가 하락의 요인으로 손꼽혔다. 매장용빌딩의 경우, 지난해 투자수익률이 5.25%로 전년대비 1.41%포인트 하락했다. 경기침체 및 물가상승 등 실물경기 악화에 따른 소비심리 위축이 이유라는 게 부동산 전문가들의 분석이다.

그러나 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 3.13%, 회사채 3.77%), 금융상품(정기예금 3.4%, CD 3.3%), 주식(-2.7%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당하는 것으로 나타났다.

▲대전지역 오피스빌딩ㆍ매장용빌딩 투자수익률 소폭 하락=대전지역의 오피스빌딩ㆍ매장용빌딩에 대한 지난해 투자수익률은 상대적으로 소폭 하락한 것을 나타났다.

오피스빌딩의 도시별 연간 투자수익률 현황에서 보면, 서울, 부산, 성남이 6% 이상인 반면, 광주, 수원은 1%대의 수익률을 보였다. 대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데 서울은 전년대비 1.70%포인트 하락한 6.37%로 나타났다.

대전의 경우, 수익률 자체는 3.28%로 낮은 수준이지만 0.80%포인트밖에 하락하지 않았다. 또 매장용빌딩의 상황을 들여다보면 부산, 대구, 울산, 안양이 6% 이상인 반면, 수원은 2.13%로 가장 낮았다. 대부분의 지역이 전년대비 하락한 가운데, 서울은 전년대비 2.06%포인트 하락한 4.70%로 나타났다. 지난해 대전의 매장용 빌딩 투자수익률은 5.78%로 전년(6.52%) 대비 0.74%포인트의 하락세에 그쳤다.

이밖에 지난해 4/4분기 전국 투자수익률은 오피스빌딩이 1.73%(연간 5.55%)로 전분기대비 1.52%포인트 상승했고 매장용빌딩은 1.43%(연간 5.25%)로 전분기대비 0.96%포인트 상승했다.

소득수익률은 공실 증가 및 임대료 상승률 저조에도 불구, 3/4분기 재산세 부과로 인한 영업경비 증가분이 소멸돼 오피스빌딩은 1.31%로 전기대비 0.19%포인트 상승했다. 매장용빌딩은 1.23%로 전기대비 0.28%포인트 올랐다.

자본수익률은 건물의 자산가치가 소폭 상승하며 오피스빌딩이 0.42%로 전기대비 1.33%포인트 올랐고 매장용빌딩은 0.20%로 0.68%포인트 상승했다.

▲전국적인 상권동향 및 상권전망은=오피스의 경우, 전국적으로 지난해 상권은 경기둔화에 따른 수요감소와 신규공급 증가 영향 수익률 하락세가 두드러졌다. 매장용은 신도심 상권 등 유동인구 증가한 상권중심 상승세, 구상권은 수익률 하락세의 상권이 형성돼 있다는 것을 파악할 수가 있다.

대전의 경우, 오피스는 구도심권에서 충남도청 이전 등 관공서 이전 및 둔산지역으로의 수요이전에 따른 공실이 늘어나는 모습이다. 또 매장용은 은행동 LED거리 조성사업 공사가 진행되고 있어 상권활성화 기대에 따른 신규 임차수요가 증가하는 추세다.

이와 관련 올해 오피스 및 매장용 빌딩의 상권은 경제성장률 전망이 3%대이기 때문에 저성장이 지속될 것으로 예측되고 있다.

최근 오피스 공급이 증가하는 추세여서 당분간 상업용부동산 시장에서 공급과잉 문제가 대두될 것으로 보인다. 공실률은 당분간은 지난해와 같이 기업경기 악화와 소비심리 위축에 따른 수요감소가 지속돼 다소 상승할 전망이다.

임대료는 기존 건물의 경우 공실 증가에 따른 소폭의 하향조정 가능성도 있지만 신축 건물의 임대료가 높은 경향이 있기 때문에 상승률은 전년 수준을 유지할 것으로 예상되고 있다.


이경태 기자 biggerthanseoul@