[정재호]민관합동 방식의 임대주택 공급확대 방안 제안

[경제칼럼]정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

▲ 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

부동산가격 상승이 불투명한 부동산경기 침체기에서는 일반적으로 주택구입보다는 임대를 선호하는 경향이 커진다. 정부가 공급하는 공공임대주택은 주택시장의 불완전성을 제거하고 소득을 재분배하는 효과를 통한 국민의 주거부담을 완화할 수 있기 때문에 그 역할의 중요성이 크다고 할 수 있다.

우리나라 공공임대주택의 전체 주택재고에 대한 비율은 9.5% 수준이며, 이 가운데 10년 이상 장기임대주택은 5.4%에 불구하다. OECD 국가의 평균인 11.5%에 비해 우리나라의 비율이 현저히 낮은 형편이다. 임대주택공급 확대가 절실한 이유이다. 최근 공공임대주택에 대한 수요가 증가하는 데에도 불구하고 공공임대주택 공급을 담당하는 LH와 지자체의 재정 여건이 어렵기 때문에 임대주택 공급 확대가 쉽지 않다는 것이다.

그렇다면 민간임대주택 시장은 어떠한가? 민간임대주택은 전체 임차가구의 81.3%나 차지하고 있다. 그래서 현재 임대차시장은 다주택자 등 민간 임대사업자의 임대주택에 의존될 수밖에 없는 상황이다. 문제는 임대인은 월세를 선호하게 되고 임차인은 전세를 통해 부담을 줄이려는 상반된 입장에 있다는 것이다.

임대인이 임차인보다 우월한 위치를 차지하는 공급자 중심시장에서는 세입자의 부담은 증가될 수밖에 없다. 그렇다면 민간임대사업에 관심이 커져야 되는데 그렇지 못하다. 최근 조사된 자료에 의하면 민간임대주택의 연간 임대수익률도 좋지 못하다다. 전세 1.9%, 월세 3.3% 수준으로 물가상승률에 크게 낮아 사업성이 크게 떨어져 민간주도의 민간임대사업의 활성화를 기대하기도 쉽지 않다.

이에 임대주택 공급방안으로 정부와 민간이 함께 추진하는 민관합동방식의 기업형 주택임대사업 제도 도입을 검토할 필요가 있다. 토지는 공공기관(LH등)이 제공하고, BTO(건설-이전-운영)방식으로 민간이 건설해 정부가 소유하고 민간이 장기간 임대 운영하는 방안이다. 최소의 재정투입으로 최대의 효과를 가질 수 있는 방안 중의 하나라고 여겨진다.

민간의 자금조달은 부동산펀드와 리츠 등 부동산금융을 활용하되, 임대주택은 공공재의 성격을 가지고 있다는 것을 감안하여 자산관리회사(AMC)에 민간과 공기관이 공동으로 출자한 합자회사가 담당하도록 하는 것이다. 자산관리회사는 20~30년 장기계약으로 재무적 투자자에게 고정수익을 보장하는 재임대(sub-lease) 방식으로 시행하는 임대주택공급을 확대하는 방안이다. 임대가격의 편차를 줄일 수 있는 방안과 부동산금융에 대한 세제혜택 등 다양한 인센티브를 검토할 필요가 있다.

또 임대계약 방식의 변화도 있어야 할 것이다. 주요 선진국의 방식을 보면 임차인은 2~3개월분의 집세 보증금과 월세를 지급하고, 임대인을 대행하는 전문임대관리회사로부터 계약 및 서비스를 제공받을 수 있는 구조다. 민관합동방식인 경우에는 자산관리회사가 전문임대관리를 겸하거나 대행사를 선정하여 소액의 보증금과 월세만으로 안정적인 임대차 구조가 될 수 있도록 해야 할 것이다.

최근 변하는 임대주택시장의 패러다임에 따라 정부정책도 변화돼야 한다는 것이다. 임대주택정책은 저소득층에 대한 시혜적 조치가 아니라 보편적인 사회적 요구로 바뀌어야 한다. 주택공급관련 각종 지원을 자가주택 공급중심에서 임대주택 공급중심으로 전환이 필요하다. 또한 전세중심 정책에서 월세중심의 임대주택정책으로 전환돼야 할 것이다.

새로이 들어서는 박근혜 정부에서도 임대주택을 확대하는 방안을 강구하고 있다. 하우스푸어와 렌트푸어 해결 방안과 더불어 행복주택프로젝트를 통해 철도부지위에 임대주택을 확대할 예정이다. 그러나 철도부지로 한정하기 보다는 국유지나 지자체들이 보유한 토지를 활용하는 방안으로 확대해야 할 것이다. 정부는 큰 틀에서 임대주택 가이드라인을 제시하고 민간과 공공이 함께 임대주택 공급을 확대하는 다양한 지원 방안을 검토할 필요가 있다. 임대주택의 공급확대는 인간의 주거권 보장을 통한 주거복지차원의 중요한 수단이 됨을 명심해야 할 것이다.