'돈'굴리고 싶다면…경매에 눈 돌려라

경기불황에 새로운 투자처 부상, 대전 55ㆍ충남 255건 경매에

●NPL (부실채권)이 뜬다

한국은행의 기준금리 동결로 은행이자를 통한 재테크는 이미 투자자들로부터 외면을 받고 있다. 금융업체를 통한 투자 수익률이 낮아 부동산 투자로 눈을 돌리자니 이 역시 안정된 투자처로 보기가 어렵다. 높은 수익률을 가장한 수익형부동산은 공실률 리스크로 인해 오히려 손실의 위험이 높기 때문이다. 이같은 금융ㆍ부동산 시장 속에서 새롭게 떠오르는 것이 NPL 경매 투자다. 대전을 비롯한 충청지역에서는 아직은 투자자들이 많지 않아 초보단계지만 이에 대한 문의가 최근 들어 늘고 있다는 게 경매투자 컨설턴트들의 설명이다. NPL 투자는 무엇이며 어떻게 투자할 수 있는 지 자세히 알아본다.
<편집자 주>

▲NPL(Non Performing Loan)이란=금융권의 무수익여신이나 미회수채권으로 쉽게 말하면 부실채권이다. 담보대출을 은행에서 받은 뒤 사정이 생겨 상환을 제대로 하지 못하면 은행은 원금과 대출이자를 모두 합해 상환한다는 명목으로 연체된 부실채권인 담보부동산을 경매시장에 내놓게 된다.
경매를 통해 매입자가 나서면 경매 낙찰가를 통해 은행은 해당 대출금을 전부 상환하거나 부분적으로 상환하는 방법을 취하고 있는 것이다.

단순히 신규 건축된 주택이나 빌딩 등의 부동산을 매입하는 것이 아닌, 부실채권화돼 경매시장에 나온 물건에 대한 관심도 부쩍 늘었다.

7일 경매정보업체인 지지옥션에 따르면 전국적으로 지난 5일 현재 3805건의 NPL 물건이 경매시장에 나왔다. 분야별로 아파트 1037건을 비롯해 주거용 455건, 업무ㆍ상업용 1164건, 토지 603건, 기타 546건 등이다. 대전의 경우, 55건(1.4%)의 NPL 물건이 있으며 아파트 10건, 주거용 2건, 업무ㆍ상업용 37건, 토지 2건, 기타 4건이다.

충남에서는 16개 광역자치시도 가운데 4번째로 NPL 물건이 많게 경매시장에 나왔다. 아파트 18건을 비롯해 주거용 17건, 업무ㆍ상업용 58건, 토지 108건, 기타 54건 등 255건(6.7%)이다.
충북에서도 아파트 5건, 주거용 7건, 업무ㆍ상업용 46건, 토지 31건, 기타 34건 등 123건(3.2%)에 달한다. 전국적으로는 경기지역이 아파트 409건, 주거용 135건, 업무ㆍ상업용 404건, 토지 244건, 기타 230건 등 모두 1422건(37.4%)으로 NPL 물건을 가장 많이 보유하고 있다. <표 첨부-NPL 경매진행(예정) 물건수>

▲쉽게 풀어보는 NPL 관련용어=섣부른 NPL 투자에 앞서 초보투자자들이 먼저 해야 할 일은 NPL 용어를 정확히 이해하는 것이다.
먼저 NPL 투자에서 종종 나오는 용어 가운데 추심은 어음이나 수표 소지자가 거래은행에 어음과 수표의 대금 회수를 위임, 이 위임을 받은 거래은행이 어음과 수표의 발행점포 앞으로 대금 지급을 요청하는 일련의 절차를 의미한다. 추심은 챙겨서 찾아 가지거나 받아낸다는 뜻을 가지고 있다. 여기에서 수표 발행인 계좌에서 현금을 인출, 수표를 제시한 사람에게 지급해야 하는 은행은 추심은행이 된다.

AMC은 'Asset Management Company'의 약자로 자산관리회사를 말한다. 부실기업의 채권이나 자산을 넘겨받아 이를 관리하는 회사를 지칭한다. 회사의 부실채권이나 부동산을 맡아 관리하면서 출자전환, 신규자금지원 등으로 살려낸 뒤 매각하는 일을 전문으로 한다. 대표적인 자산관리 회사에는 현재 국내에서는 한국자산관리공사가 있다.

SPC는 'Special Purpose Company'로 특수목적회사를 뜻한다. 금융기관에서 발생한 부실 채권을 매각하기 위해 일시적으로 설립하는 일종의 페이퍼컴퍼니이다. 그 목적인 부실채권 처리 업무가 끝나면 자동으로 해산된다.
근저당권은 지속적인 거래를 통해 발생되는 다수의 채권을 장래의 결산기에 일정한 한도액까지 담보하기 위해 부동산에 설정하는 저당권을 말한다.

▲NPL은 어떻게 분류될까=NPL은 연체 기간에 따라 일반적으로 정상을 비롯해 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실로 분류된다. 정상(normal)은 신용상태가 양호한 단기연체인 경우를 의미한다.
요주의(precautionary)는 연체기간이 3개월 미만으로 당장은 원리금회수에 문제가 없을 것으로 예상되지만 앞으로 신용상태가 악화될 수 있는 위험이 있어 주의나 관리가 필요한 상태를 뜻한다.

고정(substandard)는 연체기간이 3개월 이상으로 고객의 신용상태가 악화돼 채권회수에 위험이 발생한 것으로 판단하는 단계다. 회수의문(daubtful)은 연체기간이 3개월이상 1년미만으로 고객의 채무상환 능력이 현저히 악화돼 채권회수에 심각한 위험이 발생한 대출을 말한다.

추정손실(estimated loss)은 연체기간이 1년 이상으로 고객의 상환능력이 심각하게 나빠져 손실처리가 불가피한 채권이다.

이영구 지지옥션 대전지부 팀장은 “대전, 충청권지역에서도 최근 들어 NPL에 관심을 갖고 문의를 해오는 투자자들이 부쩍 늘고 있다”며 “부실채권 개념으로 단순히 부정적으로 생각할 필요가 없으며 오히려 수익률을 높일 수 있는 새로운 분야의 투자처로 관심을 가져봐도 좋을 것 같다”고 조언했다.

이경태 기자 biggerthanseoul@