[정재호]하우스푸어 책임과 대책 논란

[경제칼럼]정재호목원대 금융보험부동산학과 교수

▲ 정재호목원대 금융보험부동산학과 교수

최근 금융감독원장은 하우스푸어 문제의 책임은 1차적으로 주택 매입자에게 있다고 밝혔다. 또한 은행이 대출자의 상환능역을 충분히 검토하거나 담보를 확보하지 않고 LTV(주택담보대출인정비율)나 DTI(총부채상환비율) 범위 내에서 대출이 이뤄지지 않았다는 금융권 책임론까지 거론했다.

하우스푸어는 대출을 받아 주택을 구입했다가 원리금 상환부담이 커져 생활에 어려움을 당하는 사람들을 의미한다. 결국 감당할 수 있는 가처분소득보다 무리한 차입을 통해 주택을 구입한 책임은 스스로에게 있다고 할 수 있다.

또한 신용을 제대로 확인하지 않고 범위이상으로 대출을 해주었다면 금융권도 큰 책임이 있다. 결국 대출을 받은 자와 공급하는 자들이 책임이 있다는 말은 맞은 얘기다.

그러나 하우스푸어의 문제는 근본적인 원인제공을 한 정부에 더 큰 책임이 있다. 현 정부 들어와 조그마한 대책까지 포함해 30여 번이나 넘는 부동산 활성화 대책을 발표한 것이 이러한 문제를 야기했다고 본다. 하우스푸어에 대한 문제는 이미 몇 해 전부터 가계부채 심각성과 더불어 우려의 목소리가 있었다. 그럼에도 불구하고 정부는 계속적으로 부양책을 발표하면서 주택가격의 하락조정보다는 올라야 한다는 신호를 보냈다.

2008년 글로벌 금융위기 이후 부동산가격 거품이 심했던 미국을 비롯한 많은 나라의 주택가격이 하락 조정을 받은 반면, 국내 주택가격은 2010년까지도 상승국면에 있었다. 결국 국내 부동산시장의 가격조정 시기를 놓친 것이다. 최근에는 20~30대와 자산을 가진 노후세대까지 빚내서 주택구입하도록 DTI규제를 완화했다. 또한 취득세, 양도세 감세를 통한 주택거래 활성화를 꾀하고 있다. 가계부채 총액이 급증하는 상황에서도 빚 내서 주택을 구입하도록 유도하는 정책이 하우스푸어를 양산했다고 할 수 있다.

앞으로 하우스푸어 문제를 어떻게 해결할 것인가. 12월 대선이 다가오면서 하우스푸어 지원 대책이 발표되고 있다. 특히 지난달 23일 새누리당 대선후보는 하우스푸어 대책으로 지분매각제도를 발표했지만 실현가능성이 불투명하고, 민주당 대선후보는 주택채권의 부실정도나 소득계층에 따라 차등 지원하는 방안을 제시하고 있지만 구체적인 방안이 없다.

아직까지도 하우스푸어에 대한 정확한 대상, 규모나 정의가 명확하지 않다. 이자연체나 원금상환시기를 놓친 사람들로만 보는 것도 문제다. 부채상환 어려움에도 불구하고 정상적으로 원리금을 상환해 가는 대출자들이 제외된다면 일부러 연체를 유도하는 도덕적해이를 자극할 수 있다. 정부의 말만 믿고 어렵게 내 집 마련한 경우도 반면에 단기간 매매차익을 추구해 과다한 단기대출을 한 경우도 있어 주택구입 목적에 따른 분류도 쉽지 않다.

최근 금융권은 자발적인 대책 마련으로 분주하다. 일부 시중은행에서는 이자를 감면해주고 대출자가 집을 은행에 맡기고 연체이자 대신 임대료를 내는 트러스트 앤 리스백제도 도입을 검토하고 있다. 또한 주택대출 채무조정 프로그램을 추진할 계획에 있다.

당연히 정부의 직접적인 개입보다는 금융권별 현황파악을 통해 해당 금융권에 맞는 대책을 세우는 것이 바람직할 것이다. 하우스푸어는 저소득층이나 사회적 약자와는 다른 개념이다. 주택이 없는 서민주거 지원과 달리 형평성 논란이 야기 될 수 있다.

일부 대선후보자를 중심으로 정당들은 대책의 실현 가능성, 형평성, 부작용을 면밀히 검토해 신중히 발표할 필요가 있다. 정부 역시 국가 재정투입에 대해서는 정말 신중할 필요가 있다. 만약 이러한 방안이 포퓰리즘에서 기인했다면 더욱 위험한 대책이 될 수 있다. 오히려 지금은 금융권의 자율적 대책을 유도하고 정부는 관리 감독하는 기능을 충실히 수행한다면 하우스푸어 문제는 극복될 수 있을 것이라 믿는다.