[정재호]분양가 상한제 폐지에 대한 반론

[경제칼럼]정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

▲ 정재호 목원대 금융보험부동산학과 교수

지난 6월 20일 정부가 원칙적으로 공공택지와 민간택지 아파트 구분 없이 분양가 상한제를 폐지하는 내용의 법률 개정안을 입법예고했다. 과거 시장과 열기에 도입되었으나, 현재의 침체된 시장에서는 의미가 없다는 것이다. 오히려 주택공급 위축과 주택품질 저하를 초래하고, 주거수요 변화에 부응한 다양한 주택 공급을 어렵게 하는 등 규제로 인한 부작용이 커지고 있다는 이유에서다. 다만, 예외 규정을 두어 필요한 지역에는 분양가 상한제를 적용하겠다는 것이다.

아파트 분양가는 기본적으로 투입되는 원가를 기초로 결정되지만, 일반적으로 인근 지역의 주택가격과 그 지역에서 최근 공급된 아파트 분양가와 기존 아파트 청약경쟁률 등을 고려하여 책정된다. 과거 분양가와 기존 주변 주택가격을 비교해 보면, 일반적으로 신규 아파트 분양가 상승은 기존 주택가격 상승을 초래하며 주택가격을 불안하게 했었다. 그래서 분양가 결정은 주택시장의 안정화를 위해 매우 중요한 요인이 되고 있다. 분양가 자율화에서는 비록 관할 관청의 분양승인과정이 있지만, 근본적으로 건설사가 분양가를 결정하게 된다.

분양가 상한제에서의 가격 결정 과정을 살펴보면 제도도입의 필요성을 인식할 수 있다. 건설사는 지자체 등 주관 관청에 분양할 공동주택 분양가 산출 내역서를 제출하게 된다. 해당 관청에서 임명한 건축사, 교수, 변호사, 감정평가사 등 전문가들로 구성된 분양가심의위원회에서 분양가 내역을 평가하여 최고로 정할 수 있는 상한금액을 결정하게 된다. 그러면 대부분의 건설사는 상한금액보다 낮은 분양가를 결정해서 관계기관으로부터 분양승인을 받아 분양에 들어간다.

분양가 상한제는 전문가들의 심의를 통해 적정한 최고 분양 가격이 결정되어 분양가 상승을 억제할 수 있는 제도로 부동산 시장 가격 안정에 큰 역할을 하고 있다. 그럼에도 불구하고 정부가 제시하는 분양가 상한제 폐지안에 대한 몇 가지 문제점을 제기하고자 한다.

첫째, 침체된 부동산 시장에서는 의미 없는 제도라는 인식에 문제가 있다. 경기침체기에 분양가가 높으면 미분양이 나오므로 분양가를 높게 설정할 수 없다는 것이다. 그렇다면 역설적으로 지금 의미가 없다면 굳이 왜 폐지하려는 것인지에 대한 반론도 제기된다. 분양가상한제 폐지는 현 정부가 들어선 2008년부터 추진했었다. 당해 연도에 서울지역 주택가격이 5% 상승했던 호황기에도 폐지를 추진했던 것을 감안한다면 설득력이 크지 못하다.

둘째, 정부가 예외적인 경우에 분양가 상한제를 적용하겠다고 하지만 적용기준이 애매해 적용이 쉽지 않을 수 있다. 제도는 폐지하기 어렵지만 재추진하는 것도 어렵다. 개발호재에 의해 분양시장이 어느 정도 활성화되면 분양가격은 올라갈 수밖에 없고 이미 올라있는 상황에서 조치가 들어간다고 하면 가격상승을 잡기 어려울 것이다.

셋째, 기존에는 민간택지에서만 분양가 상한제를 폐지하려 했었는데 지금은 공공과 민간택지 모두에 대해 폐지 추진이라는 점에서 매우 우려가 된다. 공공 아파트공급을 민간공급과 같은 시장원리로 적용하겠다는 의미로 해석된다. 대규모 공공택지 분양인 경우에 분양위치별로 택지비용과 주변여건에 큰 차이가 있다. 이에 따라 분양가 폭 차이가 커야 하겠지만, 대부분의 건설사들은 높은 분양가를 따르게 되어 분양가 상승이 될 수 있다는 것이다. 공공택지 아파트는 국민들의 주거안정 확대를 위해 공급하는 목적임에도 불구하고 민간시장 논리 적용은 문제가 있다고 본다.

정부는 공공임대주택과 공공분양주택을 충분히 공급해 서민들의 주거가 안정되었을 때 분양가상한제를 폐지해도 될 것이다. 경기는 순환되기에 경기침체에서 벗어나 확장기로 접어들면 분양가 상승 여지가 크다. 그때 가서 분양가를 억제하기가 쉽지 않으며 설령 적용한다 해도 사후 약방문식 처방이 될 여지가 크다. 분양가 상한제 문제가 있다면 더 나은 방안을 찾아 개선해야할 것이며, 분양가 상한제 폐지만큼은 신중하게 결정해야 할 것이다.