[재밌는 법률상식 Q&A] 임차주택서 원인불명 화재땐 임차인 책임

Q. 갑은 을소유 다가구주택의 2층을 임차해 거주하던 중 원인불명으로 화재가 발생해 주택이 전부 소실됐습니다.

을은 오히려 갑에게 손해배상을 요구합니다. 이 경우 갑의 임차보증금은 반환받을 수 있는지요?

A. 임대차관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 그 보증금을 반환하여 줄 채무를 부담하게 됩니다.

하지만 화재 등으로 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 되면 판례는 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있습니다.

임차건물이 화재로 소훼된 경우는 화재의 원인이 불명인 때도 임차인이 책임을 면하려면 임차건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 입증해야 합니다.

임차인이 임차한 부분을 포함해 다른 건물부분이 화재로 소훼된 사건에 있어서, 임차인이 임차물반환채무의 이행불능 때문인 손해배상책임을 면하려면 임차건물에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 적극 입증해야 합니다.

이 점을 입증하지 못하면 불이익은 궁극적으로 임차인이 져야 한다고 할 것입니다.

이러한 이치는 화재가 임차인의 임차부분 내에서 발생했는지 여부 그 자체를 알 수 없어도 달라지지 아니한다고 했습니다.

따라서 다가구주택 중 귀하가 임차한 부분에서 발생한 화재로 임차물이 소실된 경우에 화재발생원인이 불명이어도 귀하가 책임을 면하려면 임차건물의 보존에 관해 선량한 관리자의 주의의무를 다했음을 입증해야 됩니다.

임차물에 대해 주의의무를 다했음을 입증하지 못하면 갑에게 위 임차목적물을 반환하지 못하는 손해배상을 해줘야 할 책임이 있습니다.

갑은 임차목적물의 파손 정도에 따른 손해배상금액을 임차보증금에서 공제, 상계할 것입니다.

임차주택이 전부 소실됐다면 갑에게 임차보증금반환청구를 할 수 없습니다.

그러므로 위 사안의 경우도 건물 전체가 소실된 경우로 건물의 구조 등에 따라서 귀하가 임차하지 않은 부분의 손해도 이행불능으로 인한 손해로 귀하가 부담할 가능성도 있습니다.

한편 판례는 임차건물이 전기배선의 이상으로 인한 화재는 임차인이 전기배선의 이상을 미리 알았거나 알 수 있었다고 보기 어렵고, 책임은 임대인에게 있으므로 임차인의 관리자의 주의의무를 다하지 아니한 결과가 아니므로 임차인은 그로 인한 손해배상책임이 없다고 한 바도 있습니다.

법률구조공단 대전지부(무료법률상담 ☎132)