[재밌는 법률상식 Q&A]확정일자 받았을땐 보증금 우선 변제권

동·호수 기재 안했어도 유효

Q. 갑소유 아파트를 임차보증금 2000만원에 임차기간 12개월의 임대차계약을 체결하고 주민등록전입신고를 마친 후 그 아파트에 거주했습니다.

이후 계약기간이 만료돼 갑과 임차보증금을 3000만원으로 증액하고 기간을 1년 연장한 다음 재계약한 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다.

그런데 임대인 갑은 저와 재계약 한 이후부터 위 아파트에 수차례 근저당권을 설정해 금전을 차용했습니다. 임대차계약서는 아파트의 지번, 용도, 구조만 기재돼 있고 아파트 명칭과 전유 부분의 동·호수는 기재돼 있지 않습니다.

만약 아파트가 경매된다면 저는 위 임차보증금 3000만원에 대해 우선변제를 받을 수 있는지요.



A. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하면 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정된 대항요건, 즉 주택의 인도와 주민등록전입 외 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우는 경매절차 등에서 보증금을 우선변제 받을 수 있습니다.

위 사안에서 문제는 임대차계약서상 임차주택의 표시가 어느 정도까지 돼 있어야 유효한 확정일자 있는 임대차계약서로 볼 것인지 문제됩니다.

이에 관해 판례는 주택임대차보호법에 의하면, 주택임차인은 주택임대차보호법 제3조 제1항에 규정된 대항요건과 임대차계약서상에 확정일자를 갖춘 경우는 경매절차 등에서 보증금을 우선해 변제받을 수 있도록 했습니다.

여기서 확정일자의 요건을 규정한 것은 '임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고자 하는 취지'입니다.

대항요건으로 규정된 주민등록과 같이 당해 임대차의 존재사실을 제삼자에게 공시하고자 하는 것은 아닙니다.

확정일자를 받은 임대차계약서가 당사자 사이에 체결된 당해 임대차계약에 관한 것으로 진정하게 작성된 이상, 위와 같이 임대차계약서에 임대차 목적물을 표시하면서 아파트의 명칭과 그 전유 부분의 동·호수의 기재를 빠뜨렸다는 사유만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 규정된 확정일자의 요건을 갖추지 못했다고 볼 수는 없다고 했습니다.

그러므로 위 사안과 같은 경우에 유효하게 확정일자 있는 임대차계약서의 요건을 갖췄다고 볼 수는 있을 것입니다.

또 임대차계약을 갱신한 경우는 그 내용에 대해 다시 확정일자를 받으면 유효하게 확정일자 있는 계약서로서의 요건을 갖추게 된다고 하겠습니다.

따라서 귀하는 경매가 개시되고 배당이 실시된다면 입주와 전입신고요건에 하자가 없는 이상 유효한 확정일자의 요건을 주장할 수 있어 후순위자인 근저당권자 등에 우선해 배당을 받을 수 있을 것으로 보입니다.

/대한법률구조공단(☎132)