[재밌는 법률상식 Q&A]계약해제로 임대인 소유권 등기 말소시 제3자로서 주택임차권 주장 가능

Q. 저는 갑이 을로부터 분양 받아 소유권이전등기 된 주택을 갑으로부터 전세보증금 6000만원에 임차해 입주와 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있었습니다.

그런데 갑이 을에게 분양대금으로 교부한 어음이 결재되지 아니해 갑과 을의 분양계약이 해제됐습니다.

을은 병에게 위 주택을 다시 분양해 갑의 소유권이전등기는 말소되고, 병명의로 소유권이전등기가 됐습니다.

그러자 병은 저에게 위 주택을 명도하라고 하는데, 저는 병에게 대항할 수 없는지요.

A.민법 제548조 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대해 원상회복의 의무가 있다.

그러나 제3자의 권리를 해하지 못한다라고 규정하고 있습니다.

그리고 위 사안과 관련해 판례는 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자라 함은 계약목적물에 관해 권리를 취득한 자 중 계약당사자에게 권리취득에 관한 대항요건을 구비한 자를 말한다고 했습니다.

이에 따라 임대목적물이 주택임대차보호법 소정의 주택인 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항이 임대주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건을 갖춘 자에게 등기된 임차권과 같은 대항력을 부여하고 있는 점에 비추어 보면 됩니다.

소유권을 취득했다가 계약해제로 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차해 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 제548조 제1항 단서 소정의 제3자에 해당된다고 봄이 상당합니다.

그렇다면 그 계약해제 당시 이미 주택임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 임차인은 임대인의 임대권원의 바탕이 되는 계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 대항할 수 있다라고 했습니다. (대법원 1996. 8. 20. 선고 96다17653 판결, 2003. 8. 22. 선고 2003다12717 판결)

따라서 귀하는 갑과 을사이의 분양계약이 해제되기 이전에 소유자였던 갑과 임대차계약을 체결하고주택임대차보호법상의 대항력을 갖췄으므로 그 건물의 취득자인 병에게도 민법 제548조 제1항 단서의 제3자로서 주택임차권을 주장해 병의 명도청구에 응하지 않아도 될 것으로 보입니다./법률구조공단 대전지부(무료법률상담 ☎132)