[재밌는 법률상식 Q&A]아파트 임대인 파산선고 받은경우 임차인의 파산법상 '별제권' 인정

Q. 갑은 아파트 임대회사인 을회사로부터 임대아파트를 임차해 입주 및 주민등록전입신고를 마치고 확정일자도 받아둔 후 거주하던 중 을회사가 파산선고를 받았습니다.

갑의 임차보증금은 소액보증금에 해당되는데, 이 경우 갑의 주택임차권도 전세권에 준해 별제권이 인정될 수는 없는지요.

A. 채무자가 파산선고 당시에 가진 모든 재산을 파산재단이라고 합니다.

이 파산재단에 속하는 특정의 재산에 대해 파산채권자에 우선해 채권의 변제를 받을 권리를 별제권이라고 합니다.

별제권을 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제441조에서 규정하고 있는 우선권 있는 파산채권과 비교해 보면, 일반우선권 있는 파산채권은 파산재단채권과 마찬가지로 파산재단소속의 특정재산에 착안하는 것이 아니라 파산재산 전체 위에 행사하는 권리입니다.

단순히 파산채권 중에서 우선순위를 인정받고 있는데 불과하므로 파산절차에 참가해 파산절차 내에서 변제를 받아야 합니다.

하지만, 별제권은 파산재단에 속하는 특정재산에 대해서 우선적, 개별적으로 변제를 받는 점이 다릅니다.

별제권에 관해 채무자 회생 및 파산에 관한 법률에서는 파산재단에 속하는 재산상에 존재하는 유치권·질권·저당권 또는 전세권을 가진 자는 그 목적인 재산에 관해 별제권을 갖는다 했습니다.

이 별제권은 파산절차에 의하지 아니하고 행사하며, 별제권자는 그 별제권의 행사에 의해 변제를 받을 수 없는 채권액에 관해서만 파산채권자로서 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.

한편, 주택임차권자를 별제권자로 인정할 수 있을 것인지에 관해서는 폐지된 옛 파산법 시행 당시에는 명문의 규정이 없습니다.

파산실무에서는 대항력 있는 임차인을 별제권자에 준해 보호를 했고 2006년 4월부터 시행중인 '채무자 회생 및 파산에 관한 법률'에서는 임차인을 보호하는 명문규정을 신설했습니다.

내용을 살펴보면 '임대인이 파산선고를 받은 경우 임차인이 주택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 소정의 대항요건을 갖춘 때에 제335조(쌍방미이행 쌍무계약에 관한 선택)를 적용하지 아니한다'는 규정으로 파산관재인이 임대차계약을 해지하지 못하도록 하고 있습니다.

또 주택임대차보호법에 의한 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.

주택임대차보호법의 규정에 의한 임차인의 소액보증금은 파산재단에 속하는 주택(대지 포함)의 환가대금에서 다른 담보물권자보다 우선해 변제받을 권리가 있습니다.

이 경우 임차인은 파산신청일까지 주택임대차보호법에 의한 대항요건을 갖춰야 하며 이같은 권리는 상가건물임대차보호법의 임차인에 관해서도 준용하도록 하고 있습니다.

따라서 위 사안에서 갑은 주택임대차보호법 대항요건과 확정일자를 갖췄으므로 별제권이 인정될 수 있다고 할 것입니다.
/대한법률구조공단 대전지부(무료법률상담☎132)