[재밌는 법률상식] 임차인 배우자만 주민등록 전입해도 '주택임대차보호법'상 대항력 인정돼

Q. 갑은 을소유 주택에 대하여 주택임대차계약을 체결하고 그의 처 및 가족들과 함께 입주했습니다.

갑의주민등록은 사업상의 필요에 의해 다른 곳에 둔 채 그의 처만 주민등록전입신고를 하고 갑과 나머지 가족은 2개월 후에 전입신고를 했습니다.

그런데 그 사이에 위 주택에 근저당권이 설정되고 지금 근저당권이 실행돼 경매절차가 진행 중에 있습니다.

갑은 경매절차의 매수인 병에게 주택임대차보호법상 대항력을 갖게 되는지요.

A.주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다고 했습니다.

이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다라고 규정하고 있습니다.

대항력의 요건인 주택의 인도와 주민등록을 모두 갖췄다면 인도와 주민등록을 마친 다음날부터 대항력이 발생합니다.

그런데 대항요건 중 하나인 주민등록에 관해 판례는 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다라고 했습니다. (대법원 1995. 6. 5.자 94마2134 결정, 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결)

즉 위 판례는 임차인의 가족을 점유보조자로 보고, 점유보조자의 주민등록이 전입된 경우에도 대항요건을 갖춘 것으로 인정한 것입니다.

또 주택 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다고 했습니다. (대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결)

위 사안에서 갑은 임차한 주택에 실제로 입주를 했고 갑의 가족인 처의 주민등록을 마친 경우에는 설사 갑의 주민등록을 마치지 않았다 하도 이미 대항요건상의 주민등록을 마친 것입니다.

이에 따라서 처의 주민등록전입신고 시점을 기준으로 대항력의 발생시기를 판단하게 됩니다.

따라서 갑은 근저당권의 실행으로 위 주택을 경매절차에서 매수한 병에 대해 대항력을 주장할 수 있을 것으로 보입니다./대한법률구조공단 대전지부(무료상담 ☎132)