[정승관]3.22부동산대책과 부동산 동향

[경제칼럼]정승관 한국공인중개사협회 대전시지부장

▲ 정승관 한국공인중개사협회 대전시지부장

지난 3.22일 정부는 주택거래 활성화를 위해 또다시 부동산대책을 내놓았다.
이번 대책은 2010년 8월29일 발표했던 부동산 활성화 대책의 후속조치와 추가적인 내용이 담겨 있다.
지난해 8.29일 부동산활성화 대책은 침체해 있는 수도권 부동산 활성화에 초점이 맞춰져 있었다.
8·29대책 내용은 DTI (총부채상환비율) 즉 개인소득에 근거한 채무상환비율을 무주택자와 1주택자에 한해 지난달 말까지 한시적으로 정부에서 규제하지 않고 은행자율(서울 강남 3구는 제외)에 맡겼다.

두 번째 내용은 다주택자 및 비사업용 토지에 대해 양도세 중과세를 연말까지 일반과세 하고 장기보유공제 혜택은 배제한다는 것이며, 취,등록세도 50% 감면기간을 연말까지 연장한다는 내용이다.
이외 신규 아파트 입주(예정)자와 생애 최초 주택구매 대출지원 등이다.

3.22 부동산 대책은 작년 8.29대책과 관련해 우선 DTI를 지난 1일부터 정부에서 규제를 다시 하게 된다.
주택 취득세(등록세와 취득세를 올해부터 취득세로 통합)를 9억원 초과 1주택자, 다주택자에 대한 취득세를 4%에서 2%로 인하하고 9억원 이하 취득세를 2%에서 1%로 인하하는 것이다.
그리고 민간택지(투기지역제외) 에 건설하는 주택에 대한 분양가 상한제를 폐지해 민간건설업체의 주택공급을 활성화한다는 취지다.

3.22부동산 대책은 증가하는 가계부채를 DTI 규제로 억제하고 이 덕분에 냉각될 수 있는 부동산 경기를 취득세 50% 감면으로 완화하는 것이다.
또 민간건설업체 주택공급 활성화 차원에서 분양가 상한제 폐지하게 된다. 3.22부동산 대책 발표 이후 현재까지 부동산 흐름은 현재 수도권 부동산 시장은 DTI 규제로 더욱 냉각됐다.
대출방법 면에서 고정금리, 비거치식, 분활상환 대출방식으로 대출을 받을 경우는 15% 확대 적용한다고는 하나 실제로 이러한 방식으로 대출을 받는 경우는 드물다.

적용 대상 주택이 6억원 이하로 한정되면 수도권에서는 이번 대책이 오히려 역효과를 낼 수 있다고 한다.

수도권과는 별개로 지방은 지난해 8.29 대책효과가 지방에 미치는 영향이 미미했다. 지방 주택의 대출 기준은 DTI보다는 LTV(담보인정 비율) 즉 아파트 매매가 대비 60 % ~ 70% 까지 대출을 해주고 있었기에 DTI 완화나 규제에 의한 영향이 크지 않다. 이는 지방 주택가격이 수도권에 비해 낮기 때문이다.
이에 따라 지난 3.22 부동산대책도 지방 부동산 경기에 큰 영향은 없을 것 같다.
취득세 50% 인하와 관련해서는 지자체 입장에서 세수감소 때문에 반대성명서 발표 등 반발이 거세다.
야당도 9억원 초과주택 취득세를 4%에서 2% 감소가 9억원 미만 주택취득세 감소(2%에서 1%로)보다 감면액이 크기에 부자들에게 혜택을 주는 대책이라며 반대 입장이다.

이에 앞으로 임시국회 통과 여부도 불투명하지만 취득세법 개정안이 국회를 통과한다해도 취득세 인하 때문에 주택구매 효과는 미미 할 것으로 여겨진다.
민간 건설사 주택공급을 활성화하고자 분양가 상한제 폐지가 주택공급 활성화로 이어질지도 미지수다.
분양가 제한으로 건설사들이 분양된 아파트는 과거 기본 품목이었던 부분들이 선택 품목이 돼 분양가 인하 효과가 크지 않았다.

건설사 입장에서 분양가를 올려 분양하지는 않을 것이라 한다. 이는 현재의 부동산 경기 분위기에서는 분양에 나서봤자 미분양 주택만 쌓일 확률이 높기 때문이다.

반면 재건축 아파트는 조합원들 입장에서는 분양가 상한제 폐지 후 분양을 고려하고 있다고 한다.

분양가를 더 올려 받으면 조합원들의 분담금이 줄어드는 효과가 있지만 미분양을 걱정하지 않을 수 없다.
주택매매가는 제자리걸음이지만 전세값은 천정부지로 치솟고 있다. 이는 3년 전부터 부동산 경기 침체로 공급이 원활치 못했고 서브 프라임 모기지 사태로 아파트 값 하락을 목격한 수요자들은 매매를 망설였고 전세 선호도가 높아졌다.
다만 전세 구하기가 어렵자 중, 소형 아파트는 매매가 이어졌고 기준금리 인상, 이사수요가 지난 현재는 약세 시장으로 접어들었다.

이런 상황에서 DTI 규제는 주택경기를 냉각시키게 된다. 취득세 인하도 몇억씩 하는 아파트 구매를 자극 하기는 미미하다고 볼 수 있다.
분양가 상한제 폐지도 주택공급 활성화에 기여도는 낮을 것 같으며 전반적으로 3.22 부동산 대책은 효과가 크지 않을 것 같다.
정부도 부동산 거래 활성화와 전세시장 안정을 동시에 만족시키는 대책을 내놓기는 쉽지 않겠지만 집값 하락으로 이어지면 안 된다.
부동산 경기 활성화를 위해 다주택자들이 매매를 쉽게 하도록 양도세도 장기보유공제 혜택 등을 줬다면 거래 활성화에 도움이 될 거라 여겨진다.
지난 3·22 부동산대책이 시장을 더 악화시키는 결과를 가져오지 않기를 기대해 본다.