[김만구]주택시장과 전·월세시장 해법은 없는가

[경제칼럼]김만구 대한건설협회 대전시회 사무처장

전세대란 해법은 매매시장 활성화
정책 일관성·대폭적 규제완화 시급

▲ 김만구 대한건설협회 대전시회 사무처장

부동산시장의 회복세가 여전히 부진한데도 최근 물가와 전세금의 급격한 상승으로 국가 경제의 지속적인 성장과 국민의 안정적인 주거 마련에 걸림돌이 되고 있다.

특히 전통적으로 비수기인 동절기에도 불구하고 전세금 상승세는 수그러들 기미조차 보이지 않고 있다.
전세금 상승세가 2년 연속 진행되면서 물가 상승으로 이어지는 악순환이 이어지고 있다.

이를 의식한 정부는 1·13 물가안정대책을 발표했다. 대책은 서민물가 안정 대책의 일환으로 전ㆍ월세 시장 안정 방안도 포함됐다.
이어서 에는 이의 후속 조치로 2·11 전·월세 시장 안정 보완 대책을 발표했다.

주요 내용은 전세금 상승에 따른 세입자 부담을 완화하고자 국민주택기금 등을 통해 전세자금 지원을 확대하고, 민간부문이 임대주택을 충분하게 공급할 수 있도록 세제 및 자금 지원을 확대하며, 공공 부문 또한 임대주택공급을 지속적으로 확충한다는 것이다.

정부의 대책 발표에도 시장에는 전세가격이 지속적으로 상승할 것이라는 전망이 우세하다.

현재의 전세 대란을 치유하려면 중장기적인 공급 확대도 중요하지만 초단기적 공급 확대를 지향해야 한다는 의견이 지배적이다. 뿐만 아니라 정책적 공급 대상 주택 유형인 임대주택이 현재 주택시장이 당면한 문제를 해결하는데 결코 부합하지 않다는 견해다.

현재 전세대란은 기본적으로 매매시장의 침체가 주요 원인이다. 즉 매매시장 침체에 따른 매매 수요 감소가 임차 수요 증가로 이어졌고, 그 결과로 가시화된 것이 바로 전세금 상승인 것이다.

결국 전세 대란의 해법은 매매시장 활성화에 있으며, 이는 주택 공급 확대로 급증하는 수요를 받아주어야 한다.

이러한 수요의 급증이 전세난을 부추기는 주원인임에도 불구하고 현재의 주택 공급 부진은 주택 건설과 관련된 각종 규제 정책에 그 원인이 있다는 점을 간과해서는 안 된다.

주택 구매 능력이 있는 수요자들이 그동안 아파트 매매가격 하락에도 주택 구매를 유보하고 임차를 선호하는 양상으로 변화하고 있다.

굳이 지금 집을 사지 않더라도, 앞으로 더 낮은 가격에 집을 구매 할 수 있을 것이란 기대 심리가 크다.

이러한 임차수요가 커질 것이란 전망 속에 임대인들은 자본수익률이 불확실하기 때문에 전세가를 올리거나, 월세 전환을 통해 소득 수익률을 얻으려고 하는 경제논리가 형성되기 때문이다.

물론 장기적인 관점에서 안정적인 주택 공급 체계를 구축해 매매 거래를 정상화하고, 이를 바탕으로 임차시장의 안정화를 유도하는 것이 정답이다.

그러나 현재의 전세 대란은 불행하게도 바람직한 정답을 도출할 시간을 허락하지 않는다.

2~3년 주기로 요동치는 부동산 시장에 대해 정부는 단기처방과 중장기처방에 대한 선제적 대응 방법과 정책의 일관성이 미흡하다는 지적이 크다.

이제 주택시장은 구조적으로 변화하고 있으며 이에 따라 과거와 같은 패턴을 보이지 않을 것으로 본다.

정부는 수요층이 많은 서민들의 욕구에 맞는 임대주택 공급을 늘리는 방안도 중요하지만 주거비 보조와 임대·차인의 소득공제와 세제 합리화로 풀어야 한다.

또한 매매 수요의 진작을 통한 매매시장 안정화를 위해 총부채상황비율(DTI) 완화 조치 연장과 주택 건설의 가장 큰 규제로 작용하는 분양가상한제도 폐지해 다양한 주택의 안정적 공급 기반을 마련해야 한다.

동서양을 막론하고 국민 주거의 안정화를 이루지 못한 정부는 결국 무능하고 실패한 정부로 기록된다.

그만큼 주택은 모든 사람이 사회의 기본 단위인 가정을 이루는 과정에서 필수적으로 요구되기 때문이다.

뿐만 아니라 주택은 값이 비싼 내구재 중 하나이며, 아직까지는 자기 재산 중 가장 큰 부분을 차지할 만큼 자산 가치의 기준으로 본다.

주택시장 변화에 맞는 선제적 정책적 고려는 어떤 시장보다 중요하다.

기회를 놓치지 말고, 계층별 주택 수요를 판단하여 정책의 비전과 일관성을 유지하면서 주택 공급 확대를 위한 대폭적인 규제완화를 고민해야 한다.