[재밌는 법률상식 Q&A]미등기주택 임차도 임대차보호법 적용 대상

Q.저는 아직 등기가 되지 않고 건축을 완공하고 가사용 승인을 받은 신축주택을 임차하려고 합니다. 미등기주택의 임차인도 주택임대차보호법상의 보호를 받을 수 있는지요.


A.주택임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한해 적용됩니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하는 것을 말합니다.

건축물대장의 용도란에 '주거용'으로 기재돼 있지 않더라도 같은 법의 적용을 받게 됩니다.

따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우는 주택이라고 보아야 할 것입니다.

또 관할관청으로부터 허가를 받지 않고 건축한 무허가건물, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 됩니다. 건축허가, 사용승인을 받지 못한 주택에 임대차계약을 체결해도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을 것입니다.

미등기건물도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지는 판례는 주택임대차보호법의 목적과 규정으로 볼 때 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대해 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못해도 인정할 수 있을 것입니다.

그 건물에 대해 사실상 소유자의 권리를 행사하는 자는 전 소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 주택임대차보호법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계했다고 볼 수 있다고 했습니다.

또 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매되면 우선변제권을 행사할 수 있는지는 판례는 주택임대차보호법은 건물이나 토지의 경락대금에서 우선변제를 받기 위해서는 목적물인 주택에 관해 그 임대차 후에라도 소유권등기가 후 경매신청의 등기가 되는 경우이어야 한다라고 했습니다.

이 후 견해를 변경해 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 같은 법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니합니다.

위에서 본 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우도 그대로 적용된다고 했습니다.

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로 대지만이 경매돼도 대지의 환가대금에 대해 우선변제권을 행사할 수 있습니다.( 대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조)

그런데 미등기건물은 등기부등본을 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있습니다. 무허가건물이 행정상의 이유로 철거되면 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 커 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다./대한법률구조공단 대전지부(무료법률상담 ☎132)

※ 본 사례는 개인의 법률문제 해결에 도움을 주고자 게재됐으나, 이용자 여러분의 생활에서 발생하는 구체적 사안은 동일하지는 않을 것이므로 참고자료로 활용하시기 바랍니다.