[정승관]예정된 전세난, 중장기적 정책수립 필요

[경제칼럼]정승관 한국공인중개사협회 대전시지부장

▲ 정승관 한국공인중개사협회 대전시지부장

지금의 부동산시장을 전세대란으로 표현한다. 전셋값 상승도 서민들에게는 무거운 짐이지만 전셋집 구하기도 하늘의 별따기다. 정부는 이를 해결하고자 1월13일 전·월세 대책, 어 2월11일 연이은 전·월세 대책을 발표했다.

1월13일 전세대책의 주요내용을 보면 공공부문에서 올해 중·소형 임대주택을 약 13만가구를 공급할 계획이다.

민간부문도 단기간 내 입주 가능한 소형임대주택을 원활히 공급할 수 있도록 특별자금을 지원하고 관련규제도 완화하기로 했다. 주택기금에서 전세자금지원을 하고 전세자금 대출조건 중 6개월 이상 무주택조건을 폐지하고 올해 총대출규모도 수요에 따라 5조7000억원에서 6조8000억원까지 확대할 방침이다.

재개발, 재건축사업이 지역적, 시기적으로 일시에 집중돼 인근 전,월세 시장이 불안해지지 않도록 사업추진 시기를 조정할 계획이다.

또 전·월세 안정을 위한 가장 효과적이고 근본적인 대책으로 양질의 주택이 충분히 확보될 수 있도록 다양한 방안을 추진할 계획이다. 이같은 전세난 해결책을 발표했지만 전셋값은 연일 상승했다. 결국 한 달도 안돼 2월11일 2차 전세 대책을 발표했다.

주요내용은 전세자금 지원을 가구당 6000만원에서 8000만원으로 확대하고 금리도 4.5%에서 4%로 인하된다. 민간부문도 임대주택이 충분히 공급될 수 있도록 매입 임대사업자에게 세제지원(양도세완화, 종부세면제)요건 등을 대폭 완화한다는 것이다. 공공부문은 저소득 서민층의 주거불안 완화를 위해 중·소형 임대주택 입주시기를 최대한 앞당길 수 있도록 올해 공급키로 한 보금자리 임대주택 11만가구를 조기 건설해 공급키로 했다.

수도권에서 재개발 추진 시 적용되던 임대주택 건설비용을 현재 17%에서 20%까지 상향해 공급하는 것 등이다. 이처럼 정부가 각종 전세대책을 내놓고 있지만 부동산 시장에서 가시적인 효과는 미미하고 세부 추진사항도 더디고 각종 법 개정 관련사항들은 시행에 들어가지 못한 실태다.

전세난 원인이 어디에서 기인했는지 살펴보면 지난 2009년 하반기부터 세계금융위기 회복과 함께 부동산 역시 저금리 기조 등에 힘입어 회복세로 접어들었다.

이에 정부는 부동산 상승억제 대책으로 금리 인상 대신 DTI(총부채상환비율), LTV(담보인정비율) 등 금융규제와 강남지역 재건축불허 및 분양가 상한제 등 억제대책이 여전해 민간건설사들이 건설을 미뤄왔다. 또 정부는 중·소형 장기임대주택 공급보다는 반값아파트 분양에 치중해 민간시장에서 매매거래 및 분양시장이 극도로 위축돼 결국 3년전 부터는 아파트 건축이 저조해 현재 입주할 아파트가 부족 한 것이다.

문제는 아직도 민간 분양시장이 위축돼 앞으로 2~3년도 주택부족현상이 우려되고 있다. 현재 미분양으로 남아 있는 아파트도 많은데 왜 부족할까 하겠지만 대부분 대형이고 실수요자가 선호하는 중·소형 규모는 절대 부족한 실태다. 지금까지 공급된 보금자리주택이 공공임대주택 위주였다면 지금쯤 임대주택 공급으로 극심한 전세난까지는 발생되지 않았을텐데 일반분양으로 늦어져 지금의 사태에 이르렀다고 분석된다.

정부는 전세난 해법으로 DTI 규제 완화 등으로 전세수요를 매매수요로 유도하고 있지만 집값 상승 기대가 불확실하기에 매매보다는 전세를 선호하는 것으로 볼 수 있다. 전셋값이나 매매값이 상승하면 정부는 각 기관에 원인을 찾고 대책을 마련하라고 지시한다. 원인은 정부의 과거 부동산 정책을 소급해서 검토해보면 원인을 찾을 수 있고 대책(정책)을 수립할 수 있을 것이다.

하급기관은 원인을 찾는다고 합동대책반 내지는 단속반을 편성해 부동산 중개사무소만 뒤지고 다닌다.

근래 전세사기 사건들이 발생해 합동단속반의 조사와 단속을 이해하지 못하는 것은 아니다. 하지만 중개사무소에서 담합해 전세값이 상승한 것처럼 이야기가 나오는 것은 부동산 중개업을 하는 사람으로서 이해가 되지 않는다. 부동산 중개업소의 담합으로 전셋값이나 매매값이 오르고 내릴 수 있다면 앞으로 정부의 부동산 정책은 부동산 중개업소에 맡기는 게 나을 것이다.

부동산 중개업소를 아무리 조사해도 전세난 해결책은 없을 것이다. 답은 간단하다. 서민들이 필요로 하는 주택규모와 수요를 예측해 공급하면 된다.

근시안적인 정책보다는 중, 장기적인 안목으로 정책을 수립해 앞으로 전세난이나 부동산 값 폭등의 사태가 발생되지 않도록 해주길 당부드린다.