[재밌는 법률상식 Q&A] 임대건물 목적·구체적 상황고려 '유익비' 인정

Q. 저는 갑소유 점포를 임차보증금 3000만원에 계약기간 2년으로 임차해 바닥에 타일을 깔고 보일러를 설치하는 등 다액의 시설비를 투자했습니다. 만일 계약기간이 만료되면 임대인에게 시설비의 상환청구가 가능한지요.

A. 유익비란 물건의 보존상 필수 불가결하게 지출이 요구되는 비용은 아니더라도, 물건의 개량을 위해 당해 물건에 관해 지출된 비용으로 그 물건의 객관적인 가치를 증가시키는 데 사용한 비용을 말합니다.

민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있는데(민법 제626조 제2항), 점유자의 필요비 또는 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대해 행사할 수 있습니다. (대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4592 판결)

그런데 지출한 비용이 유익비인가의 여부는 건물의 사용 목적 기타 구체적인 사정을 고려해 판단하게 됩니다.

대체로, 방이나 부엌을 증축한 경우 그 증축에 지출한 비용 또는 화장실, 오물처리장, 담장 등을 축조한 비용 등이 유익비로 인정되고 있습니다.

건물입구의 진입로나 건물 내 바닥을 콘크리트 등으로 포장한 경우에도 유익비로 인정될 가능성이 있으나, 이러한 시설들이라도 오직 임차인이 자기의 영업에 필요한 시설을 하고자 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않습니다.

따라서 위 사안의 경우도 유익비라고 인정될 여지는 있으므로, 임대인을 상대로 점포를 명도한 날로부터 6개월 이내에 소송을 제기해(민법 제617조, 제654조) 점포의 개량을 위해 지출한 액수 및 당해 점포의 객관적인 가치증가액수를 모두 입증한다면 임대인의 선택에 따라 비용을 상환받을 수 있을 것입니다.

또 계약기간이 종료돼 임대인이 명도청구를 한다고 해도 유익비 상환청구권에 기한 유치권 항변을 행사해 적법하게 건물을 점유할 수 있을 것입니다.

하지만 판례는 필요비, 유익비의 상환청구권을 미리 포기하는 약정은 유효하다라고 했습니다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결)

또 건물의 임차인이 임대차관계 종료 시에는 건물을 원상으로 복구해 임대인에게 명도하기로 약정한 것은 건물에 지출한 각종 유익비 또는 필요비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 볼 수 있어 임차인은 유치권을 주장할 수 없다(대법원 1975. 4. 22. 선고 73다2010 판결, 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)라고 했습니다. 이러한 약정이 있는 경우에는 유익비를 상환청구할 수 없습니다./대한법률구조공단 대전지부 무료법률상담 ☎132