대박과 쪽박 사이… 경매 '함정'을 피하자

경매시장에서는 성공, 실패 등 사례가 빈번하게 발생한다. 하지만 초보 투자자들의 고정관념 중 하나는 시장에서 성공사례만 기억하고 있는 것이다. 성공 사례는 부풀려 알려지는 게 다반사이지만 현실에선 적지 않는 실패사례가 상존하는 것이 경매시장이다.보이지 않는 함정으로 말미암아 반값은커녕 보증금을 날리는 일이 생길 수도 있다. 또 시세보다 더 주고 사는 경우, 정신적, 물질적, 시간적 피해를 볼 위험에도 노출된 곳이 경매시장이다.경매 부동산은 곳곳에 복병이 도사리고 있어 충분한 권리분석 물건분석이 선행된 후 응찰하는 것을 추천한다.
문태현 노은재테크경매학원장의 도움말로 경매시장의 함정자료에 대해 살펴본다. <편집자 주>

◇ 함정권리

▲대위변제와 임차권, 가등기, 가처분, 지상권 = 처음에 말소 기준권리인 근저당이 설정되고 다음에 임차권, 가등기, 가처분, 지상권 등이 설정되는 경우에 이들 권리로 낙찰자에게 대항할 수 없어 말소된다. 하지만 선순위 근저당이 그 금액이 적다면 후순위 이들 권리자는 근저당 금액을 갚고 근저당권을 말소해 1순위자로 순위 상승한 후 낙찰자에게 그 인수를 주장하는데 이를 대위변제에 의한 권리주장이라 한다. 이에 따라서 선순위 근저당 금액이 적다면 당연히 대위변제 가능성 여부를 살펴보고 응찰해야 한다.

▲토지별도등기=일반적으로 집합건물은 건물과 토지 등기부등본이 따로 구성돼 있지 않고 건물 등기부등본 하나만 있는 것이 원칙이다.

그러나 토지 소유주가 건물을 건축하고자 먼저 토지에 담보를 설정하고 돈을 빌린 후 건물을 완공했는데 토지 상에 설정된 채무를 변제 하지 않아 생긴 것이 토지 별도등기다. 이런 부동산을 낙찰받게 되는 경우 토지상에 남아 있는 채무를 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있을 수 있다.이에 따라서 매각물건 명세서상에 인수 여부와 관련된 세부사항, 토지 등기부등본상 담보의 말소 여부를 구체적으로 확인해야 한다.

▲법정지상권=건물과 토지의 소유주가 동일인이었다가 경매나 매매 등으로 건물 소유주와 토지 소유주가 달리 될 때 건물 소유주에게 일정한 요건구비 시 법률상 당연히 토지에 대한 사용권을 인정해 주는 권리가 법정지상권이다.

이러한 권리를 건물소유주가 취득하게 되면 땅 낙찰자는 일반적으로 30년 동안 토지를 이용, 개발할 수가 없고 지료만 받을 수 있다. 그래서 입찰경쟁률이 저조하고 최저가 또한 많이 하락한다. 따라서 토지·건물 일괄경매가 아닌 토지별도 경매가 진행될 때는 이러한 법정지상권 성립 여부를 잘 확인해봐야 한다.

◇ 함정물건

▲유치권, 학교법인 또는 장학법인, 사회복지법인, 사찰, 의료법인의 기본재산=이러한 물건들은 응찰을 피하는 것을 권한다.

이유는 이들 재산은 주무관청의 허가가 없다면 그 양도행위가 금지되는 물건이기 때문이다.이들 물건은 강제 경매 시 매각(입찰)일에 최고가 매수 신고인으로 선정됐다 할지라도 경매신청 채권자가 매각 허가결정기일 전까지 주무관청의 허가서를 해당 법원(경매계)에 제출하지 못하면 불허가 결정이 된다.

그러나 이 허가서를 받아낸다는 것은 사실상 불가능하기 때문에 결국에는 매각불허가결정과 함께 강제경매 개시결정에 대한 취소, 기각결정이 내려진다. 그러면 법원은 왜 매각할 수 없는 이러한 재산에 대해서 경매를 진행하게 되는 것일까. 이는 법원이 경매접수 자체를 거부할 수 없고 따라서 실제 입찰에 부쳐져 최고가 매수신청인이 선정된 후 매각허가 결정일이 돼서야 허가서 미제출로 매각 불허가 결정이 되는 제도상의 맹점 때문이다.

▲공사중단된 토지=매각 대상 토지가 농지전용허가, 토지형질변경 허가를 받아 공사를 진행하다가 공사가 중단돼 미준공 상태에서 경매가 진행되는 경우 허가권 승계문제에 관해 담당허가관청의 자문을 받을 필요가 있다.

승계가 가능한지, 없다면 시공자와 승계와 관해 별도의 협의 매수를 해야 하는지 허가 관청의 확인절차가 필수적이다.

▲지상에 수목이 있는 경우=수목이 토지평가에 포함돼 토지와 일괄경매가 실시된다면 문제가 없다. 하지만 벌채대상 수목이나, 과수목, 조경수, 정원수 등이 있는 토지라면 별개의 소유권이 존재하는 경우가 대부분이므로 주의해야 한다. 자칫 예상치 못한 분쟁에 많은 시간적, 정신적, 금전적 손실이 발생할 수도 있기 때문이다. /조성수 기자 joseongsu@