[정승관]올해 지역 부동산시장 동향, 내집마련 시기는

[경제칼럼]정승관 한국공인중개사협회 대전지부장

최근 부동산 중개사무소에 매수문의가 빈번하다. 지난해 후반기부터 부동산경기가 호전돼 가고 있음이 여실하다. 연초부터는 매매를 의뢰했던 매도자도 매매를 보류하고 가격을 올려 재의뢰를 하는 현상이 발생하고 있다.

▲ 정승관 한국공인중개사협회 대전지부장

과거 IMF시절 부동산 값은 급락하고 약 2년여 간 하락세를 면치 못했는데 정부의 경기부양책과 부동산 관련 규제책을 풀어 부동산경기 향상을 이끌었다. 이 결과 IMF의 고통은 걷히고 2001년부터 부동산경기는 서서히 회복하기 시작해 약 3년여 간 부동산 값은 상승했다. '부동산 투기 붐'까지 일어나자 이에 정부는 각종부동산 규제대책을 쏟아냈다.

올해 상황이 그때와 비슷한 느낌이 있다. 2년 전 글로벌 금융위기로 부동산 값이 하락하기 시작했고 경제는 불안했다. 하지만 자구책 노력에 경제위기는 서서히 걷히고 경제도 안정적인 분위기로 접어들자 부동산도 하락을 멈추고 지난해부터 반전하기 시작했다. 처음 실수요 위주의 중·소형 평형대의 상승부터 시작했지만, 올해부터는 중·대형 평형대까지 움직이는 분위기다.

부동산 사이클 주기는 통상 10년 주기라 한다. 한국적 특성은 5년 주기의 사이클 곡선을 그린다고 한다. 하지만, 부동산 사이클주기와는 상관없이 경제여건이나 정부의 부동산 정책과 지역 내의 개발 호재 등에 따라 상승, 하락 등 반복이 되풀이된다.

최근에 부동산 상승의 요인은 전세물건 부족현상이다.이는 과거정부 때 부동산투기 및 상승을 막기 위해 과도한 부동산 규제책에 따라 건설사들이 아파트 신축을 뒤로 미룬 결과로 입주물량이 부족한 이유로 볼 수 있다.

지난 한 해 동안 전국 전세금은 7.1% 상승해 6년 만에 최고 많이 오른 한해였다. 문제는 수요부족으로 당장 입주 가능한 물량이 충분치 않아 정부의 주택난 해소책이 장기간 걸릴 수 있고 올해도 여전히 상승의 여지가 있을 수 있다. 전세난, 전셋값 상승에 따라 세입자들은 주택 매매하는 수요가 생기며 이에 따라 주택값 상승의 결과를 가져왔다. 주택값 상승은 서민들의 내 집 마련에 어려움을 가져오고 일부 층에 의해 투기의 장이 되는 문제를 안고 있다. 반면 부동산 값 하락은 경기 하락으로 경제의 하락을 가져오게 된다. 특히 우리나라 경우 건설경기 영향에 따라 경기의 민감성이 매우 크다.

지난 13일 한국은행에서는 기준금리를 0.25P 인상했다. 지난 2008년 8월 5.25였던 기준금리는 하락을 계속해 지난 2009년 2월 2까지 하락하다 현재는 2.75 수준이다. 이는 정부에서 각종물가상승을 억제하고자 금리를 인상했으나 부동산경기에는 악영향을 미칠 수 있다.

그간 지방주택 매매가격은 상승세가 지속했고 최근에 수도권에서도 상승 분위기다. 대부분 주택매입을 할 때 주택담보대출을 받아서 매입을 하는 경우가 많다.

지난해부터 주택 담보대출이 꾸준히 증가했는데 이번 금리 인상으로 이자 부담과 가계부채가 늘어나는 만큼 매매수요는 줄 것이란 예상도 있다. 그래도 금리 상승폭이 큰 폭은 아니며 현 정부의 부동산 정책 방향은 규제보다는 완화책이 크기에 이번 금리 인상은 부동산 시장에 주는 영향은 크지 않을 거라는 의견이 지배적이다.

모든 서민들은 주택마련이 가장 큰 꿈이다. 몇 년 동안 어렵게 저축해 주택을 구매 코자 하면 주택값은 저축액보다 훨씬 오른 상태다. 결국 다시 전세를 살면서 저축을 하고 다음을 기약한다. 주택값이 내릴 때도 있지만, 대체로는 향상 상승했다. 10년전 가격과 지금 가격을 비교해보면 알 수 있다.

최근 부동산 중개사무소를 찾는 수요자들은 아파트 값이 1년 전에 비해 많이 올랐는데 다시 떨어지는 것 아니냐는 문의가 많다. 언제든 경제상황이나 정부의 정책 방향에 따라 하락할 개연성은 있지만 실수요자는 구매 여부를 결정하면 이러한 우려는 기우다. 법적으로 보장된 임대기간이 지나 이사 걱정을 하는 것보다 담보대출을 받아서 구매를 하는 편이 장기적으로 볼 때 훨씬 유리하다고 판단된다.

올해는 여러 상황상 주택값 상승의 분위기가 현저하다. 한가지 고려한다면 정부의 물가억제책으로 금리 상승의 변수가 있다. 하지만 과거의 금리와 비교해볼 때 주택값 하락세는 우려 수준은 아니라고 볼 수 있다. 내 수입으로 대출에 대한 이자를 감내 할 수 있다면 주택구매를 결정해도 괜찮을 것 같다.