용어·절차만 알아도 '경매의 달인'

공경매, 법원·한국자산관리공사 주체 임의경매, 채권자 채무자 담보권 실행 토지·정착물 등 요건 못갖춘 것 제외

▲경매=경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 매도계약을 체결하는 매매의 한 형태다.

경매는 매도인이 물건을 매매할 목적으로 직접 실시하기도 한다. 또 채권자가 채무자에게 지급받지 못한 자신의 채권을 회수할 목적으로 실시하기도 한다.

채무자가 채무를 갚을 수 없는 경우에 채권자가 이를 원인으로 법원에 경매를 신청하면 법원이 입찰을 통해 채무자의 물건을 매각한 후 매각대금으로 채권자의 채권을 충당하는 법원경매가 대표적이다.

▲경매의 유형=경매의 대상 즉 경매의 목적물이 무엇인지에 따라 경매는 부동산 경매와 동산 경매로 나눌 수 있다. 부동산 경매는 토지·주택·상가건물·임야·농지·공장 등 토지 및 그 정착물을 대상으로 한다.

동산 경매는 가구·가전·콘도 회원권 등 유체동산, 채권 및 그 밖의 재산권을 대상으로 실시한다. 또 경매를 집행하는 주체가 누구인지에 따라 사경매와 공경매로 나눌 수 있다.

사경매는 개인이 주체가 돼 경매를 실시한다. 공경매는 국가기관이 주체로 경매를 진행한다. 공경매는 법원이 집행주체가 되는 법원경매와 한국자산관리공사 등의 공기관이 집행주체가 되는 공매가 있다.

마지막으로 경매를 실시하는 데 집행권원이 필요한지에 따라 경매는 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있다.

임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·유치권·질권·전세권·담보가등기 등의 담보권을 실행하는 경매로 집행권원이 필요 없다.

반면 강제경매는 실행할 담보가 없는 경우로 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있다.

▲부동산 경매의 대상=토지와 토지의 정착물은 각각 부동산 경매의 대상이 될 수 있다. 그러나 토지의 정착물이 토지의 본질적인 구성부분이 되는 경우는 토지와 별개로 경매될 수 없다. 건축 중인 건물로서 아직 건물의 요건을 갖추지 못한 경우 역시 경매의 대상이 될 수 없다.

한편, 선박·자동차·건설기계·항공기, 공장재단·광업재단 및 광업권·어업권 등의 권리는 부동산은 아니지만 법률에 의해 부동산 경매에 관한 절차가 적용된다.

▲경매절차=부동산 경매 절차는 임의경매 절차와 강제경매 절차가 있다.

임의경매 절차와 강제경매 절차는 경매신청 방법, 매각 대상인 부동산의 압류 여부만 다를 뿐 그 진행절차에는 큰 차이가 없다.

이에 부동산 경매 절차는 일반적으로 채권자의 경매 신청→법원의 경매개시결정, 매각 준비 및 매각기일 공고→입찰자의 정보수집 및 입찰 참여→법원의 최고가매수인 선정 및 매수신청보증 반환→법원의 매각허가 결정→매수인의 매각대금 지급 및 권리 취득→채권자에 대한 배당 순으로 진행된다.

▲부동산 경매 관련 법제=부동산 경매와 관련된 법제는 크게 부동산 경매 절차에 관한 법제와 매수인의 권리 보호 방법에 관한 법제로 나눌 수 있다.

부동산 경매의 절차에 관해서는 '민사집행법'이 주로 규정하고 있다. 또 부동산등기법, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률, 형법 등에도 경매 관련 사항이 규정돼 있다.

경매 부동산 매수인의 권리 보호에 관해서는 민사집행법이 규정하고 있고 이외에도 주택임대차보호법, 상가건물 임대차보호법 등이 있다.

/조성수 기자 joseongsu@