경치만 보지말고 땅도 살펴라

■ 전원주택 구입 주의사항 농지·임야 구입땐 전용허가 받아야… 배산임수·남향은 필수

부동산업계는 아파트의 전성시대가 10년 내 끝나고 앞으로는 전원주택의 시대가 올 것으로 전망하고 있다. 이런 예상이 맞을지는 시간이 지난봐야 알 수 있겠지만 물 맑고 공기 좋은 전원생활은 누구나 꿈꾸는 생활이다.

최근 부동산 경기 침체로 전원주택에 대한 관심은 늘어나고 있고 수요도 증가하는 추세다. 한상수 한림부동산 대표의 도움말로 전원주택(지)를 구입할 때 알아야 할 사항과 주의할 점에 대해 살펴본다. <편집자 주>

▲전원주택 구입방법=전원주택을 구입하는 방법은 크게 두 가지로 구분된다. 땅(관리지역)을 구입해서 직접 건물을 짓는 방법과 개발업체가 건설하는 단지형 전원주택(지)을 분양받는 방법이다.

또 농가주택을 개조해 전원생활의 멋을 느끼는 실속파들도 있다. 농지나 임야를 구입해서 주택을 짓기 위해서는 대지로 전환하는데 일정한 비용이 든다. 땅을 구입해 전원주택을 지을 시는 이주목적, 노후생활 목적인지가 분명해야 한다.

주목적의 전원주택은 대도시 직장으로 출퇴근할 수 있어야 하고 자녀 교육시설이 가까이 있어야 한다. 노후생활 목적은 출퇴근 시간을 고려할 필요가 없고 주변에 휴양시설이 있으면 더 좋은 위치다.

▲서류를 확인해라=소유권이전에 문제가 없는지 그리고 분할된 땅이 지분등기인지, 개별등기인지 확인해야 한다.

지분등기로 분할된 토지는 독립적으로 매매 가능한 경우가 많지만 가능하면 피하는 게 좋다. 그린벨트를 제외한 농지 등 대부분토지는 허가구역이 폐지됐기 때문에 까다로운 절차 없이 쉽게 소유권이전을 할 수 있다.

관할관청에서 토지이용계획확인서 등 서류를 발급받아 건축할 수 있는 관리지역인지를 확인해야 한다. 해당부서 공무원에게 집을 지을 수 있는 땅인지 직접 확인하는 게 좋다.

일반적으로 4m 이상의 기존도로가 없으면 허가가 나지 않는다. 인허가사항의 가장 기본이 진입도로 확보다.

▲주변환경을 살펴라=외딴곳을 피해야 한다. 지난 1980~90년대 초에는 주말주택 개념으로 등장해 외딴 터를 선호했다.

현재는 메인 주택 개념으로 바뀌어서 주민과 호흡을 같이하는 것이 좋고 도난 등에 대처할 수 있다.

토지의 본질(상태)을 파악해야 한다. 대지가 아닌 전(밭), 답(논), 산지(임야)는 전용허가나 형질변경을 받아야 한다. 답은 산지나 전보다 전용이 까다롭다. 농지전용을 한후 2년간 방치하면 또다시 전용을 받아야 한다.

매물로 나온 토지의 형질이 어떤 지목에서 변경된 것인지를 알아야 한다. 대지, 임야, 전은 문제가 없으나 답은 문제점이 많다. 논을 메워 밭으로 사용해도 지기를 받을 수 없다.

이런 땅에 건축을 하면 2~3년 지나 지반이 침해되기 시작해 주택이 수평으로 금이 벌어질 수 있다. 북향이나 서향집은 어둡고 선호하는 사람이 적어 매매 시 잘 팔리지 않는다.

그렇다고 배산임수와 남향, 교통여건 등 모든 조건을 갖춘 부지는 부담이 크므로 가장 중요한 점을 선택해야 한다.

▲환금성을 고려해라=지역민이나 부동산사무실을 방문해 시세가 적정한지 파악해야 한다. 전원주택지는 지역과 개발단계에 따라 가격대 형성에 차이가 난다는 점을 유념해야 한다.꿈에 부풀어 전원주택을 시작했으나 출퇴근의 무리수 덕분에 공들여 건축한 집을 헐값에 파는 경우가 있다.

될 수 있는 대로 출퇴근 시간이 1시간 이내인 지역을 택하는 것이 좋다.

또 평생을 살집이라는 개념보다는 투자성과 환금성을 고려해 대규모 개발지 인근이나 도시와 교통망이 잘 연결되고 신설 확장 계획이 있는 곳에 투자해야 한다.

전원주택단지를 분양받을 경우는 시공사가 믿을 만한 업체인지, 하자보수가 가능한지 등을 확인해야 한다.

진입로, 각종 생활편의시설(쇼핑, 병원), 교육여건 등이 잘 갖춰진 단지인지 살펴야 한다.

먼전 전세를 살아보는 것도 추천하다. 전원주택을 짓고 이주했으나 적응하지 못하고 집을 팔고 도시로 나오는 경우도 있다. 임대로 살아본 후 결정해도 늦지 않다. /조성수 기자 joseongsu@