최고가 매수인 됐어도 지분 뺏겨... 잦은 유찰물건 잘 살펴야

- 지분권자의 공유자 우선매수권

여러 명이 공동으로 소유한 부동산의 1인 지분이 경매로 나왔을 때 입찰자의 입장에서 알아둬야 할 사항에 대해 살펴본다.

김정은(55·가명)씨는 향후 토지가치가 상당히 증가할 것으로 예상되는 도안신도시 택지개발예정지구 부근의 밭 3300㎡를 발견했다. 당연히 김씨는 경매 입찰 당일에 3명이 겨루어 당당하게 최고가매수인이 됐다.

그러나 옆에 있던 사람이 `공유자 우선매수신청'을 해 김씨 대신에 최고가 매수인이 돼 버렸다.

이처럼 김씨를 좋다 말게 한 공유자 우선매수권은 무엇일까.

이 제도는 우리나라만 있는 특수한 경우다. 대법원은 공유자의 우선매수권에 대해, 공유자는 공유물 전체를 이용하고 관리하는 데 있어 다른 공유자와 협의해야 하고 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가 있기 때문에 공유지분의 매각으로 인해 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여해 그 공유지분을 매수할 수 있는 기회를 주는 것이 타당하다는데 그 입법취지가 있다고 한다.

이러한 공유자 우선매수는 입찰 당일에 집행관이 해당 경매 사건에 대해 최고가매수인의 이름과 가격을 호칭하고 매각을 종결하기 전까지만 신고하면 된다. 이때 입찰보증금으로 최저가의 10%를 제출해 적법하게 행사할 수 있다. 공유자가 취득하는 가격은 입찰일에 최고가매수인이 써낸 최고가격과 동일한 금액으로 결정된다.

또한 입찰일 전에 미리 우선매수 신고서를 접수해 놓을 수도 있다. 이 경우에 입찰 당일 비록 다른 입찰자가 없어 유찰이 될 상황이라 하더라도 우선매수한 공유자가 최저매각가격에 매수하게 된다.

그리고 여러 공유자가 서로 우선 매수하겠다고 신고할 경우 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 된다.

이러한 공유자의 지분이 경매가 나오면 여러 번 유찰이 되어 많은 입찰자가 관심을 갖게 된다.

물건의 성격이나 분위기를 봐서 공유자 우선매수 가능성이 높은 물건은 냉정히 판단해 김씨와 같이 닭 ?던 개 지붕만 쳐다보는 경우를 피해야 할 것이다.