[재테크한걸음]대항요건 갖춰 반드시 배당요구 해야

-소액임차인의 최우선변제

탄방동에 사는 김진동(가명)씨는 지난 2005년 7월 5일자로 설정된 선순위 근저당권이 있는 주택을 보증금 2000만원에 임차해 주민등록을 마치고 입주해 거주하고 있었다. 그런데 이 주택에 위 선순위 근저당권에 의한 경매절차가 진행됐고 이 경우 `주택임대차보호법'상 소액임차인에 해당돼 1400만원을 배당 받는 것을 알게 된 것이다. 김씨는 주민등록신고와 실제 거주하고 있었기 때문에 당연히 배당을 받는 줄 알고 생업에 열중했지만 배당에서 제외돼 버렸다.

경매절차는 그 시작부터 종결될 때까지 많은 절차와 단계를 거쳐야 하고 시간도 오래 소요되며 경매에 따른 권리자들의 이해관계가 첨예하게 대립되어 있어 법에서 엄격한 절차와 요건을 요구하고 있다. 이에 소액보증금으로서 최우선변제를 받기 위해서는 다음과 같은 요건을 충족시켜야 한다.

첫째, 배당요구종기일까지 반드시 배당요구를 해야 한다. 둘째, 보증금의 액수가 소액임차인에 해당하는 보증금의 범위 내에 해당돼야 한다. 셋째, 첫 경매개시결정 전에 대항요건(주택의 인도와 주민등록전입)을 갖춰야 한다. 넷째, 배당요구종기일까지 대항력(주택의 점유와 주민등록전입)을 유지해야 한다.

배당요구종기일은 경매기입등기일로부터 통상 90일 후에 지정되는데 이때까지 배당요구를 한 경우에 한해 비로소 배당을 받을 수 있다. 만약, 배당요구를 안한 경우에는 비록 우선변제청구권이 있다 하더라도 매각대금으로부터 배당을 받을 수는 없으며 후순위채권자에게 배당이 돌아가는 것이다.

판례도 `주택임대차보호법'에 의해 우선변제청구권이 인정되는 소액임차인의 소액보증금반환채권은 현행법상 배당요구가 필요한 배당요구채권에 해당한다고 했다. 따라서 소액임차인인 김씨는 이 경우에서 배당요구종기일까지 권리신고와 배당요구를 해야 했다./최흥수 강남부동산학원장