도안신도시 미분양 잘 고르면 '황금알'

경매ㆍ공매 물건이 제격 큰 돈없이 부동산 사는 법


저금리 시대가 장기회되면서 부동산으로 자금이 몰리고 있지만 막상 투자를 하기에는 자금규모가 큰 게 사실이다. 부동산 투자에 관심을 보이는 수요자들마저도 목돈이 필요하다는 생각때문에 투자에 망설이게 된다. 하지만 목돈이 아니더라도 부동산에 투자할 길은 열려 있다. 투자 성향과 투자 목적에 맞는 부동산 투자 방법을 살펴보기로 하자.<편집자 주>

▲아파트를 노려라= 내 집 마련을 할 때 가장 싼값으로 살 수 있는 방법은 법원의 경매와 한국자산관리공사의 공매 물건이 제격이다. 운이 좋다면 감정가의 절반가격으로 집을 마련할 수도 있기 때문이다. 경매는 수요자 측면에서 보면 주택 경기가 침체되었을 때 사는 게 유리하다. 주택 경기가 침체되었을 때는 아무도 사려는 사람이 없어서다. 침체 국면에는 물건도 다양해서 쉽게 골라 살 수 있는 장점도 있다.



▲미분양 아파트에서 노른자를 찾아라= 대전 도안신도시를 비롯해 충남 천안과 아산지역에는 미분양 아파트가 남아 있다. 이같은 미분양 아파트는 저마다의 단점이 있긴 하지만 신규 분양 아파트보다 저렴하고 세제 혜택까지 얻을 수가 있다. 또 미분양 아파트는 물량이 소진되면 가격이 상승하는 경향이 있어 미분양 물량에 관심을 갖는 것도 좋다. 특히 미분양 아파트는 양도소득세 면제 및 취득·등록세 감면 혜택이 주어지는 장점도 있다. 이들 아파트는 새 아파트로 분류되기 때문에 5년 이내에 되팔 때 양도소득세를 내지 않는다.이밖에도 입주가 임박해 있는 아파트는 건설업체 부실에 따른 위험을 따지지 않아도 되고 샤시 제공이나 중도금 후납, 할인 등의 특혜도 받을 수 있다.



▲토지를 확보하라= 자투리땅에서 고수익을 캘 수 있는 방법도 있다. 금리 하락과 소형 아파트 전세 품귀에 따라 자투리땅을 사들여 다세대, 다가구 등을 지어 임대 사업을 하려는 사업자들이 늘어나고 있다. 자투리땅은 상대적으로 활용가치가 낮은 소규모의 나대지를 말한다. 이들 자투리땅은 건축법이 개정되기 전까지만 해도 쓸모없는 땅에 불과했다. 건축법상 대지가 일정 규모 이상은 되어야 건물을 지을 수 있도록 했기 때문이다.

하지만 ‘대지 면적 최소한도’ 규정이 폐지되면서 소규모 자투리땅에도 건물 신축이 가능해졌다. 건설교통부가 도심 지역 주택 공급을 늘리기 위해 자투리땅에 20가구 미만의 공동주택(연립, 다세대 주택)을 지을 땐 국민주택기금에서 저리의 건설 자금도 지원하고 있기 때문이다. 결국, 도심 내 택지 고갈로 인해 자투리땅의 희소성도 점점 높아지고 있어 시세 차익도 기대해 볼 수가 있다.



▲법원 판례를 보면 수익이 보인다= 토지 경매는 법원의 판례만 제대로 알고 있어도 짭짤한 수익을 얻을 수 있다. 경매 토지 가운데 ‘법정 지상권 여지 있음’이라고 기록되어 있는 물건이 있다. 이는 경매 대상이 아닌 건물이 있을 수 있다는 뜻이다. 이러한 물건을 낙찰할 경우 지상권이 설정되어 있는 건물 때문에 애를 먹게 된다. 경매 시장에서는 이를 ‘기피 물건’이라고 부른다.

이런 가운데 부동산 토지 경매로 수익을 올리려면 이처럼 남들이 꺼리는 법정 지상권이 있는 물건에 과감히 응찰해 볼 만하다.



▲리모델링을 실시하라= 리모데링으로 숨은 공간을 활용한다면 그만큼 부동산 가치가 상승할 수 있다. 리모델링을 하면 집안 내부의 죽어 있는 공간을 살리거나 생활의 편의를 도모할 수 있다. 붙박이장 설치와 수납 공간 활용이 공간을 넓게 쓰기 위한 방법인 것이다. 욕조를 떼어내고 욕조와 세면기 사이에 샤워 커튼을 설치하면 죽어있는 공간인 욕조를 미니 드레스 룸으로 바꿀 수 있다. 또한 구입한 지 오래된 장롱은 자칫 애물단지 취급을 받기 쉽지만 낡은 장롱을 붙박이장으로 만들면 장롱을 새로 구입하는 것보다 비용이 적게 들고 공간도 넓게 쓸 수 있다.



▲상가 리모델링은 테마 빌딩과 원룸을 주목하라= 실제 리모델링 유형 가운데 테마 빌딩 개발과 원룸, 고시원으로 개조하는 방식을 유망한 아이템으로 꼽을 수 있다. 우선 상가 리모델링으로 눈독을 들일 만한 것은 테마 빌딩이다. 스포츠 센터, 종합병원, 각종 클리닉 센터 등 한 건물에 전문 분야의 서비스 시설을 유치한 테마 빌딩은 전문 업종이 한 곳에 모여 차별화한 만큼 서비스 수요가 많고 월세도 상대적으로 높다. 따라서 상권 기반은 좋지만 건물이 낡은 경우에 시도해 볼 만하다. 특히 테마에 맞게 건물 외관과 내부를 고급·전문화하는 것이 관건이다.

/이경태 기자79ykt@