시세 정확히 파악해 입찰가 정해야

최흥수 강남부동산학원 원장

성공적인 경매투자를 위해서




최근 대전의 경매시장을 보면, 지난해 하반기보다 경매물건의 증가폭이 다소 둔화됐으나 미국발 금융위기 때와 비교해 볼 때 여전히 많은 경매물건을 기록하고 있다. 더구나 다른 시ㆍ도 지역이 지난해보다 낙찰률과 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율), 응찰자수는 전반적으로 줄어든 것을 볼 때 대전지역은 낙찰률만 소폭 하락했을 뿐 낙찰가율과 응찰자수는 오히려 높아졌다.

이러한 현상을 반영하듯, 대전지방법원 경매법정에 가보면 발 디딜 틈도 없이 많은 사람들로 북적거리고 있고 이러한 경매시장의 지나친 과열 현상이 중개업소에 나온 급매보다 비싸게 낙찰받게 하고 있는 것이다.

그러나 부동산 경매절차에서 경매물건이 감정 평가이후 입찰되기 까지 적어도 6개월에서 많게는 2년이 걸리는 것을 감안하면 어느 시점에서 감정평가를 했는지에 따라 시세와 큰 차이가 발생할 수 있다. 또한 감정가와 낙찰가율 등 경매의 여러 지표는 단순히 참고만 하고 정확한 시세를 파악해 중개업소의 급매보다 높은 입찰가를 적어내지 않도록 주의해야 한다.

현재 대전 부동산 시장은 입주아파트의 부족, 공인중개사의 입찰대리 업무, 경매 교육 수강생의 증가, 부동산 경기의 회복 기대감으로 신규참여자가 많아지고 있다. 이로 인해 특히 초보자들의 경우 경매 물건을 낙찰 받는 데에만 급급해 비싸게 매입함으로서 낭패를 보는 경우가 종종 발생한다. 경매에 들어가는 비용은 단순히 입찰금액만 있는 것이 아니기 때문에 등기비용을 포함한 체납관리비, 강제집행 비용을 포함한 점유자 명도비용, 위로금, 수리비 등을 감안해 입찰금액을 산정하기 때문이다.

대전지방법원의 경우 경매시장은 월요일과 화요일에 계속 열리고 있기 때문에 우리나라가 망하지 않는 한 시장은 계속 열리고 있고 낙찰 못 받는 게 경매에서 실패하는 게 아니라 시세보다 비싼 가격에 낙찰 받는 게 실패하는 것이라는 생각으로 여유있게 경매에 임할 필요가 있다.

더불어 낙찰가격이 고공행진을 하고 있을 때의 투자 전략은 2년 내지 3년 후에 부동산 자산가치의 상승을 염두에 해두고 접근하는 방법을 비롯해 ?은 단독주택을 철거하고 다가구주택이나 싱글하우스와 같은 주택을 건축하여 임대하는 방법, 일반적인 물건보다는 복잡한 물건 등을 해결하는 방법도 있다. 이처럼 나만의 노하우로 내공을 쌓아 성공하는 투자를 해야 할 것이다.