유치권자, 첫 매각기일 이전 권리신고 해야

<재테크 한걸음> 경매절차의 이해관계인

부동산경매는 채무자 소유의 부동산을 환가하는 절차이므로 매각되는 경매부동산의 향방에 따라 자기의 권리에 영향을 받게 될 권리자들이 많이 존재하게 된다. 이러한 자들의 권리를 보호하기 위해 민사집행법은 이해관계를 가진 자 중에서 특히 보호할 필요가 있는 자를 이해관계인으로 규정하고 있다.

이들은 매각기일을 통지받아 의견진술 기회를 부여 받는 등 경매절차의 전반적인 진행을 통지 받음으로 좀더 적극적인 권리보호를 받을 수 있는 기회가 얻게 된다.

민사집행법에서는 이러한 이해관계인의 범위를 제한적, 열거적으로 아래와 같이 규정하고 있다.

첫째, 압류채권자와 집행력있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자가 해당된다. 압류채권자는 경매신청을 한 채권자를 말한다. 여기에서 집행력있는 정본에 의해 배당을 요구한 채권자란 공증증서, 화해조서, 확정판결을 받은 자 등 집행권원을 가진 자로서 첫 매각기일 이전까지 배당요구신청서 (채권계산서 등)를 법원에 제출한 채권자를 말한다.

둘째, 채무자 및 소유자를 손꼽을 수 있다. 채무자는 집행채무자(압류등기 당시의 소유자인 채무자)를 말하며 소유자는 경매개시결정기입등기 당시 목적부동산의 소유자를 말한다.

셋째, 부동산등기부에 기입된 부동산위의 권리자도 포함된다. 이는 경매신청기입등기 당시에 이미 등기가 완료돼 등기부상 나타난 자를 말한다. 용익권자(전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자), 담보권자(저당채권자에 대한 질권자, 저당권자) 등이 이에 해당한다. 이들은 별도의 권리신고가 없어도 이해관계인이 되는 것이다.

넷째, 부동산위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자로 해당된다. 부동산 등기부에 등재돼 있지 않더라도 제3자에게 대항할 수 있는 유치권자, 점유권자, 특수지역권자, 건물 등기있는 토지임차인, 인도 및 주민등록을 마친 주택임차인, 법정지상권자 등이다. 이들은 당연히 이해관계인이 되지는 못하고 늦어도 첫 매각기일 이전까지 권리신고 (또는 배당요구신청)를 해야만 경매절차의 이해관계인이 된다.

여기에서 특히 주의할 부분이 있다. 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 임차인(인도 및 주민등록을 마친 주택임차인)이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명해 신고하지 않는다면 비록 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사·보고된다고 하더라도 이해관계인이 될 수 없다. 이에 따라 경매절차의 미 통지, 배당배제와 같은 불이익을 받을 수 있다는 것을 유의해야 한다.