이경태 기자
▲부동산을 사야할 시점= 부동산 매입에 나선다면 일단 단기적인 경제 상황에 현혹되면 안된다. 더구나 미래 예측을 할 때 과거의 상황을 따져보는 것이 일반적인데 부동산 투자전문가들은 과거에 대한 집착이 오히려 부동산 투자를 가로막는다고 강조하고 있다. 과거 지향적 사고와 판단은 부동산 투자 대상에 대한 분석을 소홀하게 만들 수도 있기 때문이다. 결국 현재 가치 판단에 좀더 중점을 둬야 한다는 말이다.
우선, 내재가치에 비해 시장 가격이 떨어진 때를 노려야 한다. 시장 가격이 떨어지기 전에 매입할 투자 대상을 미리 골라야 한다. 시장 가격이 하락할 때는 계절적인 비수기와 경기침체, 정부의 규제정책에 따라 일시적으로 가격이 하락하는 시기를 말한다. 재건축 단지의 경우 정부의 규제정책이 발표되면 많은 사람들이 투자가치가 떨어진 것으로 보고 무턱대고 매물을 내놓기 시작한다. 이렇듯 경기와 부동산 시장이 침체돼 일반인들이 매입을 미루거나 매도가 우세한 상황에서 부동산을 살 생각이라면 이보다도 더 좋은 기회도 없다.
이어 부동산 투자 대상의 내재가치 변화에 주목해야 한다. 일반적으로 건설 사업속도의 악재는 시장 가격을 떨어뜨릴 가능성이 있지만 내재가치에 변함이 없다면 침체기의 매입 기회를 놓치지 말아야 한다. 개발 호재에 따라 내재가치가 높아지면 시장 가격에 반영되기도 하지만 시차를 두고 반영되는 게 일반적이다. 가치투자자라면 개발호재에 따른 내재가치를 현장에 직접가서 조사하고 평가한 뒤 시장 각격에 반영되기 전에 사야한다.
▲부동산을 팔아야 할 시점= 적정한 타이밍에서 부동산을 샀다면 언제 팔아야 할 지도 충분히 따져봐야 한다. 원론적으로 팔기 적당한 타이밍은 내재가치가 시장 가격에 모두 반영됨으로써 수명을 다한 시기다. 하지만 그 시점을 알기는 쉽지가 않다.
먼저 실수로 잘못 매입한 경우를 살펴보면 시장 가격보다 내재가치가 뛰어나다고 판단해 매입했지만 시간이 흐를수록 내재가치가 처음보다 낮다고 판단되는 경우다. 이럴 경우 일반적으로 투자 결정에 대한 자존심 때문에 매도를 미루겠다고 생각하는 것은 큰 손실을 가져올 수 있다.
이와 함께 투자 원칙을 어기고 매입한 경우는 침체기 또는 활황기에 투자 대상에 대해 잘 모르는 상태에서 또 불확실한 호재나 단기 시장 변동에 따라 매입하는 경우다. 결과적으로 부동산 가격이 활황기에는 조금 오르고 침체기에는 크게 하락해 투자 손실을 입게 되는 것이다.
▲부동산을 팔아선 안되는 시점= 침체기가 다가오고 있는 상황에서 주변의 근거없는 주장에 따라 섣불리 매도에 나서는 것은 금물이다. 부동산 침체기에는 많은 사람들이 언론을 통해 나오는 전문가들의 말에 흔들릴 수가 있다. 하지만 수십년만에 다가오는 대세 하락이 아닌 이상, 주변의 무성한 얘기는 무시해야 한다. 침체기가 온다는 이유로 내재가치가 풍부한 부동산 매입을 미루는 경우와 마찬가지로 침체기를 이유로 내재가치가 풍부한 부동산을 파는 경우는 장기적으로 매우 큰 대가를 치르기 마련이기 때문이다.
또 고평가됐기 때문에 팔아야 한다는 것도 다시 한번 생각해봐야 한다. 일단 고평가된 가치의 본질을 파악해봐야 한다. 경기상황과 부동산 시장 상황에 따라 고평가 여부를 판단하는 것은 엄청난 투자 수익을 포기하는 결과를 초래할 수도 있어 신중해야 한다.
고평가의 본질은 내재가치에 비해 현재 가격 즉 시장 가격이 지나치게 높다는 것을 뜻하는 데 성급한 결론을 통해 매도하기보다는 내재가치가 시장 가격에 반영되고 있는 시기를 먼저 조사ㆍ분석해야만 한다.
부동산투자 전문가는 “부동산을 사고 후회하거나 팔고 후회하는 경우는 주식 매매와 다를 바가 없어보인다”며 “소문과 단순한 기대에 휩쓸리지 말고 충분한 판단과 자문을 통해 적당한 매매 타이밍을 찾아야 할 것”이라고 조언했다./이경태 기자79ykt@
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