토지투자 사용목적 먼저 확실히 해야

승인 2009-11-26 10:07
신문게재 2009-06-23 10면

이경태 기자

부동산 경기에 대한 호전기대가 높아지면서 투자자들이 토지로 눈을 돌리고 있다. 아파트 가격의 거품이 사라지면서 토지투자의 수익 창출이 쉽다는 판단때문이다. 그러나 토지에 자금을 쏟기 전에 주의할 점을 충분히 숙지해야 한다는 게 투자전문가들의 조언이다. 오히려 주택보다도 토지에서의 위험요소가 도처에 널려 있어서다. 토지투자에서 실패하지 않기 위해 토지에 대한 성격을 충분히 파악하는 등 안전한 토지 투자방법을 살펴보도록 하자.<편집자 주>

▲투자 목적이 있어야 한다= 토지에 접근하기 위해서는 토지를 소유하기 위한 목적이 있어야한다. 투자적인 측면인지 건물을 짓기 위한 실제 사용목적인지를 먼저 생각해야 한다. 그런 다음에 무엇이 선행되어야 할까? 바로 정보를 수집해서 물건이 나온 곳의 임장활동을 다녀와서 서류를 확인하는 것이다. 해당 토지의 투자가치가 높아보이고 활용가치가 있어도 서류상 오류가 있으면 투자하기 쉬운 토지가 아니며 오히려 비싼토지가 되는 경우도 있으니 주의를 해야 한다.

실제 사용하기 위한 목적이 있다면 해당 토지에 실제건물을 짓기위해서 규제가 있는지 없는지 측량사무실의 도움으로 알아보는 것도 좋은 방법이다. 서류 상으로도 이상이 없고 주변환경도 맘에 든다고 생각해서 구매했는데 사용목적인 종교용지로 허가가 나지 않는다거나 규제가 많아서 돈이 많이 소요된다면 낭패를 보기 때문이다.

예를 들어 토지가격은 1억인데 해당 토지를 사용하기 위해 소요되는 비용은 1억이 넘는다면 이 토지의 실제 취득비용은 2억이상이 되는 것이다. 이렇기 때문에 쉬우면서도 어려운게 토지구매다. 이런 관점에서 토지투자는 쉽게 생각하면 오산이다.

▲주사위 맞추기만큼 어려운 토지투자= 물건은 많아도 쓸만한 물건은 비싸거나 드물고 설령 있다고 하더라도 100% 적합한 물건을 찾기란 주사위 맞추기만큼 쉽지가 않은 일이다. 주사위맞추기도 충분한 시간을 두고 주사위를 맞추는 방법을 터득한 사람에게는 쉬운일인 것처럼 토지에 대한 경험과 많은 발품, 오랜 시간동안의 노력을 통해 토지가 쉽게 보이게 되는 날이 오게 된다. 토지투자는 장기와 단기로 나누어 생각해야된다. 토지는 다른투자처에 비해서 환금성이 좋지 않기 때문이다. 또 보통 단기투자의 경우에는 가격이 높은 토지를 구매하는것이 유리하고 장기투자일수록 가격이 낮은 토지를 구매하는것이 유리하다.

토지투자에서 일단 가격이 낮은 토지를 구매하는것이 좋지만 환금성면에서 볼때 길이 놓여있고 사용가치가 충분한 비싼토지가 소유가치나 상승비율측면에서 유리하다. 토지의 특성상 불규칙적인 상승이 나타나므로 주의해야하며 사용목적에 맞는 토지를 구매해야한다. 그러기 위해서는 해당 토지를 가지고 무엇을 해야하는가를 미리 생각해둬야한다.

▲가격에 대한 오해에서 벗어나자= 보통 비싼 토지는 실제 건축하는데 어려움이 없는 토지가 대부분이며 대부분의 싼 토지는 활용가치가 제한적인 토지가 많다. 시골도 시골나름으로 2차선도로에 입지가 꽤 좋은곳이면 보통 3.3㎡당 30만원이 넘어가는 경우가 있는것처럼 토지는 무조건 싼 토지가 좋은것은 아니다. 표면적인 가격으로 가격 수준을 평가해서는 안된다는 말이다. 3.3㎡당 5만원짜리 임야와 3.3㎡당 20만원짜리 임야가 있다고 가정해볼 때 3.3㎡당 5만원짜리가 싸고 3.3㎡당 20만원짜리가 비싸다고 일반적으로 생각할것이나 이것은 잘못된 판단이다.

3.3㎡당 5만원 토지의 주변토지가격이 5~10만원이며 3.3㎡당 20만원토지의 주변토지가격이 50만원이상 100만원이라면 3.3㎡당 5만원짜리가 싼 것인지 3.3㎡당 20만원짜리가 싼 것인지도 생각해 볼 일이다.

토지의 특성상 5만원짜리가 10만원이 되기는 쉬워도 3.3㎡당 1000만원짜리가 2000만원으로 오르는데는 많은 시간과 어느 정도의 한계가 있다. 이같은 측면에서 저렴한 토지를 구매하는것은 좋으나 표면적으로 가격대가 높다고 해서 비싸다고 생각해서도 안된다.

주변시세와 비교해서 저렴하다고 해서 저렴하고 비싸다고 해서 비싼것이지 절대 가격을 기준으로 비싸다 싸다 판단해서는 안되는 것이다.

또한 3.3㎡당 가격과 1㎡당 가격을 구분해서 구입하는 것이 유리하다. 1㎡당 10만원이라는 얘기는 바꿔말해 3.3㎡당 33만580원이라는 소리로 거의 3.3배가 넘어가는 가격이니 주의해야 한다./이경태 기자79ykt@

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