건물 과밀조성 막는다 '건폐율' 각층 바닥면적 합치면 '용적률'

일반건축물, 아파트 등에서 건폐율, 용적률은 흔히 듣는 용어다. 하지만 건축, 토목을 전공하지 않은 일반인들에는 헷갈리기가 쉬운 용어다. 건폐율, 용적률의 정의와 산정방법에 대해 살펴보자.

▲ 건폐율
건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말한다. 건폐율을 규제하는 목적은 대지 안에 최소한의 공지를 확보해 건축물의 과밀을 방지해 일조, 채광, 통풍 등 위생적인 환경을 조성코자 하는 것이다.

아울러 화재 기타의 재해 발생시 연소의 차단이나 소화, 피난 등에 필요한 공간을 확보하기 위한 것이다. 건폐율을 공식으로 표시해 보면 아래와 같다.

- 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100

사례로 330㎡(100평)의 대지에 230㎡(70)평짜리 건물을 지었다고 해보겠습니다. 이 경우 건폐율은 70%가 됩니다.

건폐율이 클수록 대지면적에 비해서 건축면적의 비율이 높다.

즉, 건폐율이 클수록 건물을 넓게 지을 수 있다는 의미로 대지를 효율적으로 이용할 수 있어 건폐율은 높은 것이 좋다.

건폐율은 토지의 가격에 직접적인 영향을 미친다.

통상 건폐율이 높은 토지가 건폐율이 낮은 토지에 비해 가격이 높고 건폐율은 용도지역에 따라서 크기가 달라진다.

▲ 용적률
용적률이란 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율을 말한다. 건축물의 연면적이란 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 말한다. 용적률을 공식으로 표현하면 아래와 같다.

- 용적률 = 건축물의 연면적 / 대지면적 * 100

용적률의 개념을 예를 들어 설명해 보겠다. 330㎡(100평)의 대지가 있다.

여기에 바닥면적이 230㎡(70평)인 건물을 3층으로 지었다. 그러면 이 건축물의 연면적(각 층 바닥면적 합계)은 693㎡(210평)가 된다.

이에 따라서 용적률은 210%가 된다. 계산에서 앞에 있는 100은 대지면적이고, 뒤에 있는 100은 백분율로 계산하는 승수이다.

한편 용적률을 계산할 때 쓰는 연면적은 지하층의 바닥면적은 포함되지 않고 용적률을 계산할 때는 지상층의 바닥면적만 연면적에 포함된다. /조성수 기자 joseongsu@