전세금 안전하게 지키는 법

전세세입자들의 고민 가운데 하나가 전세보증금은 안전한가이다. 보증금을 지키는 방법은 크게 확정일자와 전세권 설정 두 가지로 구분할 수 있다.

첫째 전세보증금을 지키는 방법은 전입과 동시에 동사무소에서 확정일자를 받는 것이다.
세입자는 해당 주택을 점유하고 주민등록(전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다)을 마친 후 그 다음 날 부터 제 3자에 대해 대항력을 갖추게 되기 때문이다.

대항력이란 전세입자가 임대차관계의 존속을 요구하면서 임차주택을 계속 점유, 사용하고 임대차 기간이 만료되면 임차보증금의 반환을 요구할 수 있는 권리를 말한다.

확정일자는 전입과 동시에 동사무소에 계약서를 가져가면 바로 부여받을 수 있다.
확정일자 효력은 주민등록 전입과 입주라는 대항요건을 갖춘 상태에서 발생한다는 점에 주의해야 한다.

둘째 전세보증금을 지키는 방법 중 또 하나는 전세권설정등기를 하는 것이다.
전세권설정등기를 하면 전세보증금을 돌려받지 못할 때 전세금 반환청구소송을 거치지 않고도 세입자가 해당 주택에 대해 경매를 신청할 수 있다. 또 해당 주택이 경매처분된 경우 배당절차에서 후순위권리자보다 우선해 배당받을 수 있다.

전세권 설정은 집주인의 동의가 있어야 하지만 등기부등본에 권리가 등재되기 때문에 특별한 경우가 아니면 집주인의 동의를 얻기가 쉽지 않다.

전세권은 집주인의 동의 없이 자유롭게 양도, 임대, 전전세 담보 제공 등도 가능하다. /조성수 기자 joseongsu@