종부세 피하려다 취.등록세 세금폭탄 맞을수도

종부세 회피 꼼꼼히 따져봐야 한다.
최근 종합부동산세(이하 ‘종부세’)에 대해 헌법재판소가 일부 위헌 결정을 내림에 따라 세무사무소에는 증여 등을 통해 종부세를 회피하려는 사람들의 문의가 잦아지고 있다. 그러나 이는 쉽게 판단할 사항이 아니다.

당장 종부세를 회피하려고 하다가 고액의 취·등록세를 납부하게 될 수도 있기 때문이다. 종부세에 대한 세테크 전략을 살펴보자.


▲ 종부세란 = 지방자치단체가 부과하는 종합토지세 외 일정 기준 이상의 토지와 주택 소유자에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용해 국세를 부과하는 제도다.

지난 2003년 10월 29일 정부가 ‘부동산 보유세 개편방안’에 따라 종합부동산세 법안을 마련해 부동산 종합대책의 하나로 내놓은 개념이다.

부동산 과다 보유자에 대한 과세 강화와 부동산 투기 억제, 불합리한 지방세 체계를 개편코자 지난 2005년부터 시행됐다.

원래는 토지에만 부과하기로 했다가 이후 주택까지 대상에 포함했다.
지난 2006년부터는 과세대상자가 주택은 국세청 기준시가로 6억원 초과, 나대지의 경우는 공시지가로 3억 원 초과이다. 또 지난 2005년 개인별로 합산해 부과되던 것이 2006년부터 세대별로 합산해 과세된다.

▲ 종부세 과세기준 꼼꼼히 따져봐야 = 최근 종부세 과세기준이 헌법재판소 판결을 반영해 인별 6억 원으로 전환돼 주택을 부부 공동명의, 부부간 등록할 경우 각각 6억 원, 전체 자산이 12억 원까지는 종부세 부과대상에서 빠진다.

사례로 10억원짜리 주택을 소유하고 있는 1주택자 A씨가 배우자에게 증여를 통해 종부세를 회피하려고 한다.

당장 종부세 과세체계가 세대별 합산이 아닌 인별 합산으로 전환됐어도 종부세를 피할 수 없다. 하지만 주택을 부인과 절반씩 공동명의로 바꾸면 과표가 5억원으로 축소, 종부세 회피가 가능해진다.

A씨가 부인과 상의해 주택을 공동명의로 바꾼다고 가정하면 일단 종부세는 피할 수 있다. 하지만 A씨의 경우처럼 주택을 부인과 공동명의로 바꾸는 것은 신중히 판단해야 한다.

종부세도 피하고, 증여세(부부 간 증여 6억원 비과세)문제도 없지만, 취득세와 등록세 문제가 생길 수 있기 때문이다.

▲ 20만원 피하려다 2000만원 맞을 수도 = A씨처럼 10억원 주택을 본인 명의로 갖고 있는 경우 올해 종부세 260만원 가량을 납부해야 한다.

종부세액의 20%인 농어촌특별세까지 합하면 312만원 정도의 세금을 내야한다. 올해 종부세는 A씨가 지금 주택을 부부공동명의로 변경해도 내야 한다. 과세기준일이 지났기 때문이다.

이런 상황에서 A씨가 부인에게 5억원을 증여하는 방식으로 주택을 공동명의로 변경하게 되면, 내년부터는 종부세 과세 기준에 미달해 종부세 부담이 없다.

또 부부간 증여가 6억원까지 비과세되는 점을 감안하면 증여세도 피할 수 있다. 그러나 ‘복병’인 취득세와 등록세 문제에 직면할 수 있다.

공동명의로 변경할 경우 부인은 5억원에 대한 취득세(2%)와 등록세(2%) 등 2000만원을 부담해야 한다.

올해 정부의 종부세 완화 방안이 국회를 통과해 A씨의 내년도 종부세는 20만원으로 줄어들게 될 것이다.

결과적으로 종부세 20만원을 피하려다가 취·등록세 2000만원을 내게 되는 셈이다.
혹여 취득세와 등록세를 통합하는 지방세법 개정안이 국회를 통과, 시행된 후에 부부공동명의 변경을 한다고 해도 1000만원의 취득세를 내야 하기 때문에 차라리 20만원의 종부세를 여러 번 내는 것이 더 현명한 선택이라고 하겠다.

이에 따라 A씨의 경우처럼 본인명의로만 주택을 갖고 있는 경우 내년에 내야 할 종부세와 증여세 비과세 여부, 취·등록세를 따져 부부공동명의 변경을 결정하는 것이 좋다.

이대규 대신세무회계사무소 세무사는 “종부세가 일부 위헌 결정으로 부부 공동명의로 전환하는 경우는 주택 가격에 따라 종부세는 피할지 몰라도 취.등록세나 증여세 부담이 있을 수 있다”며 “현 정권이 끝나기 전에 종부세가 폐지될 가능성이 크다는 점도 부부공동명의 변경을 결정할 때 고려해야 할 대상 중 하나며 명의변경은 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 강조했다. / 조성수 기자