[부동산이야기]3~5순위 채권자 신청땐 무잉여 될 확률 더 높아

무잉여 불허가

▲ 송애숙 한국부동산경매전문학원 원장

경매를 신청하는 채권자는 그 물건에서 채권을 회수하고자 경매를 신청하는 것이다.

간혹 채무자 겸 소유자에게 경고의 목적으로 경매를 신청한 것이 아닌가 하는 생각이 들게 하는 물건이 뜨기도 한다.

하지만 대부분의 채권자는 그 물건에 경매를 신청하면서 그 물건으로부터 채권이 회수되기를 바라는 마음으로 경매를 신청할 것이다.

경매를 신청한 채권자의 무잉여 판단은 경매를 진행하는 최저매각가격을 기준으로 판단하게 된다.

등기부상의 권리순서와 임차인이 존재할 시에는 임차인도 분석해 권리순서를 정한 다음 경매를 신청한 채권자에게 얼마나 돌아갈 금액이 있는지 분석해 보면 알 수 있다.

경매계에서 미리 무잉여임을 알고 직권으로 취소하기도 하지만 무잉여임에도 불구하고 취소하지 않고 그대로 진행한 후에 낙찰자가 최저가격보다 더 높은 가격으로 낙찰을 받았음에도 매각결정기일에 불허가를 하여 낙찰자를 허망하게 하는 경우가 종종 있다.

낙찰받고자 하는 입찰참여자는 권리분석과 배당분석을 통해 경매를 신청한 채권자가 얼마나 배당받을 수 있는지 알고 있어야 그 물건의 매각기일에 참가 여부를 결정할 수 있다.

열심히 발품 팔고 매수보증금과 낙찰잔금까지 준비해 입찰에 참가했는데 무잉여로 불허가되면 시간만 낭비한 꼴이 되기 때문이다.

경매를 신청한 채권자가 무잉여가 될 확률이 높은 물건은 그 물건 상에 존재하는 채권자 중에서 1순위의 권리를 가진 채권자가 경매를 신청한 것이 아니고 3순위나 4, 5순위를 가진 채권자가 경매를 신청한 경우가 많다.

권리분석으로 예상배당분석표상으로 무잉여가 판단이 되면 경매계에서는 직권으로 취소를 하기 전에 경매를 신청한 채권자에게 통보를 하여 취소할 것인지, 아니면 경매를 신청한 채권자가 그 경매물건을 매수를 할 것인지, 속행 신청하여 경매절차대로 속행을 할 것인지 여부를 묻는다. 이때 경매를 신청한 채권자가 속행신청서를 제출하게 되면 절차대로 진행을 하게된다.

입찰에 참여하고자 하는 입찰참여자는 경매를 신청한 채권자가 무잉여가 되는 경우에는 경매법원에서 제공해 주는 경매서류를 꼼꼼하게 체크해 경매신청채권자가 매수신청을 했는지, 속행신청서가 제출되었는지 확인한 후에 입찰 참여 여부를 결정해야 낙찰 후에 불허가 당하는 낭패를 면할 수 있다.