[부동산이야기]임장활동을 가다

현장방문 경매서류와 비교 건축용도별 조사사항 차이

임장활동이란 경매법원에서 입찰에 참가하고자 하는 사람들에게 제공해 주는 경매서류와 실제 이용 현황이 일치하는지 여부를 현장을 방문해 조사하는 활동을 말한다.

부동산 경매에 관심이 있어서 재테크를 하고자 하는 경매 초보자들이 가장 어려워하는 부분이다. 부동산 경매의 목적물을 분류해보면 아파트, 다세대, 단독주택, 다가구주택, 상가, 오피스텔, 대지, 임야, 전답 등 다양하게 구분돼 있다.

목적물 중에서 대지, 임야 전답 등 토지물건보다 아파트, 다세대, 연립, 빌라 상가 등 건물의 종류를 분석할 때 조사할 사항이 아주 다르다.

건물의 종류가 주택, 상가냐에 따라서 분석할 사항과 조사할 사항이 다르므로 초보자들은 이론을 배우고 임장활동을 해야 한다.

경매이론을 숙지 않은 상태에서 현장을 방문하면 자신감이 없어서인지 당황하는 경우가 종종 있다.
요즘처럼 시기적으로 녹음이 짙어지는 5월은 뜨거운 땡볕이 내리쬐는 여름보다 임장활동을 하기가 아주 좋다.

경매 공부하는 3~4명이 한 조를 이뤄 경매물건 현장을 방문해 보고 물건이 괜찮다고 생각되면 시, 군, 구청을 방문해 각종 서류를 발급받아 부동산 표시목록상의 내용과 일치하는지 여부를 확인해야 한다.

또 경매물건 소재지의 시, 군, 구청의 담당자를 통해 하자 여부와 하자가 있을 때 치유 방법을 문의 한 후에 입찰 참가 여부를 결정해야 한다.

▲ 토지 임장 활동시 조사사항 (대지, 임야, 전답 등)
- 경매목적물 자료와 지적도가 표시된 지도책, 나침반, 사진기 등을 준비한다.
- 감정평가사의 조사사항을 서류로 파악한 분석리스트로 휴대한다.
- 공부상 지목과 현황 상 이용 상황을 파악한다.
- 지적도상 도로 여부와 현황 상 접도 여부를 파악한다.
- 철탑 등 토지상에 지상물을 파악한다.
- 일괄경매인지, 토지만 매각, 건물만 매각인지의 여부를 파악한다.
- 토지이용계획확인원을 발급받아서 공법상 제한사항을 파악한다.
- 도시계획의 가능성 등 인근지역의 개발 여부를 파악한다.
- 시세를 파악해 입찰가격의 결정에 참고한다.

토지물건에 대한 분석사항과 건축물의 용도에 따라 조사사항이 다르므로 물건마다 조사사항을 리스트로 정리해 임장 활동시 빠뜨림이 없도록 정보를 수집하는 자세가 필요하다.