[부동산이야기]전세권자는 확정일자부임차인보다 유리한가

등기부등본 깨끗하다면 전세권설정 안해도 무방

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

명절도 지나고 이사철이 다가오면 상담건수 중의 대다수가 임차인들이다.

임차인들은 월세 들어가는 물건은 그다지 경매되는 일이 없는데 보증금을 주고 전세로 들어가는 물건은 경매되는 경우가 많아 걱정이 앞선다며 하소연한다.

전세권자는 다액의 보증금을 주고 타인의 물건에 임대계약을 하면서 소유자의 등기부등본에 전세권 설정등기를 해 전세권자로 등기된 사람을 말한다.

확정일자부 임차인은 전세권자가 아닌 일반 임차인들을 말하는데 그 중에서 대항력을 갖추고 확정일자를 갖추고 있는 자를 말한다.

임차인들은 물건이 경매로 넘어갈 때 전세권자와 확정일자부 임차인의 효력을 자세히 알아보고 들어간다면 비용 절감도 할 수 있고 걱정하는 문제도 해소할 수 있을 것이다.

▲ 대항요건구비
경매에서 권리분석 날짜는 전세권은 등기된 날짜이며 임차인은 확정일자로 분석한다. 대항요건구비는 필수요소 이므로 전입과 점유는 반드시 구비하고 있어야 한다.

▲ 퇴거의 자유
전세권자는 경매 진행 중에도 이사를 자유롭게 할 수 있지만, 임차인은 경매진행중에 이사해야 할 경우는 임차권등기를 해 놓아야 한다.

▲ 배당범위
전세권자는 건물의 매각대금에서만 배당을 받게 되는데(공동주택의 경우에는 총매각대금에서 받는다), 임차인은 대지를 포함한 총매각대금에서 배당을 받게 된다.

전세권을 설정하는 게 좋은지 확정일자만 받아도 되는지는 임차에 들어가고자 하는 물건의 등기부등본상의 권리관계를 파악해 보고 판단하면 된다.

등기부등본이 깨끗하다면 전세권설정은 할 필요가 없고 전입, 점유, 확정일자로 권리주장이 가능하다. 신축물건이 경매로 넘어오는 예가 많으므로 주의해서 임차하기를 권한다.