[부동산이야기]경매가 개시된 경우 임차인이 할 일

확정일자 순서로 배당 계약서 분실 주의해야

▲ 송애숙 한국부동산 경매전문학원 원장

갑자기 날아온 경매 송달문에 임차인들은 당황할 수밖에 없다.

평상시 경매에 관심을 갖지 않고 있던 임차인들은 살고 있는 집이 경매개시 결정이 됐다고 하면 눈앞이 캄캄할 따름이다. 그렇다고 가만히 앉아서 보증금을 전부 날릴 수는 없지 않은가. 임차인들은 당황하지 말고 아래의 순서대로 차분하게 일을 처리하신다면 도움이 되리라고 생각한다.

▲ 임차인이 갖추어야 할 요건
① 적법한 임대차계약서를 체결했는가.
② 주민등록 전입은 언제 했는가.
③ 점유는 언제 했는가.
④ 확정일자는 언제 받았는가.
⑤ 집행관의 현황조사에 사실대로 진술한다.
⑥ 경매법원으로부터 송달받은 서류를 꼼꼼히 읽어보고 채권신고와 배당요구를 하라는 날까지 반드시 배당요구를 해야 한다. 그래야만 해당 경매목적물의 이해관계인으로 취급받을 수 있고 배당순위에도 참여할 수가 있다.

⑦ 선순위인지 후순위인지는 권리분석을 해봐야 알기 때문에 경매물건의 권리분석을 잘하는 곳을 방문해 순위 여부를 알아본다.

▲ 소액임차인이면
임차인들은 소액보증금이면 요건만 구비하면 보증금을 모두 회수할 수 있다고 착각하시는 분들이 많이 있다.

① 요건을 모두 구비하고 배당요구를 했을 경우에는 최우선 변제금을 다른 권리자보다도 먼저 배당해 준다.

② 요건은 모두 구비했는데 배당요구를 안 했을 경우에는 선순위냐 후순위냐에 따라 보증금을 회수할 수도 있고 못 할 수도 있다.

③ 후순위 임차이라면 요건을 모두 구비했을 경우 채권신고를 하고 반드시 배당요구를 하고 배당에 참가해야 배당금을 받을 수가 있다. 낙찰자가 인수하는 권리자가 아니기 때문에 자칫 경매법원에서 배당 요구하는 날까지 배당요구를 안했다가는 보증금을 한 푼도 못 받게 되므로 주의해야 한다.

▲ 다액의 임차인이라면
확정일자 순서로 배당을 받게 되므로 계약서를 분실하지 않도록 주의해야 한다.
확정일자가 있다고 보증금이 모두 회수되는 것은 아니므로 임대차 계약 전에 반드시 권리분석을 해보는 것도 좋은 방법이다.