2008년 부동산제도 무엇이 달라지나

[부동산]아파트 후분양제 시행… 40% 공정후 입주자 모집

●내년 부동산 시장 변화요인과 전망
민간건설사 관망 지속… 주택공급 줄듯


내년부터 달라지는 부동산 제도는 무엇이 있을까.
최악의 부동산 경기를 보여줬던 2007년이 얼마 남지 않았다. 오는 19일 대선과 함께 새해도 코앞으로 다가왔다. 내년부터 달라지는 부동산 제도와 흐름에 대해서 살펴보자.


▲ 공공택지 아파트 후분양제 도입 = 공공택지에서 내년 1월 이후 사업계획 승인된 아파트는 후분양제가 도입돼 공정률 40% 이상이 돼야 입주자 모집을 할 수 있다.

후분양제가 도입되면 실수요자들은 아파트 현장을 보면서 청약할 수가 있어 건설사 부도 위험을 줄일 수 있다. 그러나 분양대금 납부 기한이 짧아지는 부담도 생긴다. 민간택지 아파트는 현행의 선분양제를 유지한다.

▲ 오피스텔 전매제한 도입= 수익형 부동산으로 주목받았던 오피스텔도 주택과 마찬가지로 내년 8월부터 전매제한이 도입예정이다.

오피스텔에 전매제한이 도입되면 상가시장이 반사 이익을 얻을 거라는 전망이다.
‘건축물 분양에 관한 법률`개정안에는 분양 과열이 우려되는 지역에 대해 일정기간 전매를 하지 못하도록 하고 있다.

또 특별시, 광역시 등 대통령령이 정하는 지역에서 건축물을 분양할 경우에 최초 공개모집은 해당지역에 거주하는 사람으로 제한하고 있다.

▲ 지역공급 우선 대상자 거주기간 1년 이상으로 강화 = 투기과열지구에서 지역공급 우선 대상자는 내년 1월부터 입주자 모집 공고일을 기준으로 해당지역 1년 이상 거주한 사람으로 강화된다.

지금까지는 지자체에 따라 공고일 이전 또는 6개월 등으로 규정했었다. 내년부터는 신도시 예비청약자라면 서둘러서 해당지역으로 전입해 주소를 옮겨야 한다.

▲ 외국인에 대한 토지거래 요건이 강화 = 외국인(개인,법인)은 내년 2월부터 토지거래허가구역 안에서 부동산을 거래할 때 시·군·구의 허가를 받아야 한다.

지금까지는 외국자본 유치를 위해서 신고만으로도 토지를 취득할 수 있었다.
지난 2002년 도입된 이 제도는 상법상 법인 설립이 용이해 내국인들이 외국법인을 설립해 투기 목적으로 활용됐었다.

실제로 강도높은 투기대책이 시행되는 지역에서 외국인의 토지거래가 많이 이루어지고 있으며 외국인 토지취득도 주거용지에 편중돼 외자유치효과도 미미했다.

외국인 토지거래 허가제 예외규정이 폐지되더라도 공장, 상업용지 등은 종전과 같이 허가가 가능하기 때문에 실수요자의 토지취득과 외국자본의 투자유치에 걸림돌이 되지는 않는다.

▲ 배우자 간 증여세 공제 6억 원으로 상향 조정 = 내년부터는 배우자 간 증여세 공제 대상액이 현행 3억 원에서 고가주택 기준인 6억 원으로 확대돼 증여가 활발해질 전망이다. 증여를 하면서 취득가액을 높이면 되팔 때 양도차익이 줄어들기 때문이다.

임대소득이 있는 경우 부부간에 재산을 나눠놓으면 종합소득세를 줄이는 효과도 있다. 그러나 이 혜택을 받았을 때는 5년 동안 부동산을 매각하면 안 된다는 점을 알아야 한다.

▶양도소득세 장기보유 특별공제 보유기간별 공제율 차별화 = 1주택자 가운데 3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도하는 경우 양도차익에서 일정비율을 곱한 금액‘장기보유특별공제`를 공제해 준다.

기존의 보유기간별 공제율은 3년~5년은 양도차익의 10%, 5년~10년은 15%, 10년 이상은 30%, 15년 이상은 45%를 공제해줬다.

내년부터는 각각 10%, 45%인 최저·최고 공제한도를 유지하는 대신 3년 이상 보유자에게 10%를 공제해주는 것을 시작으로 매년 3%씩 공제율이 높아진다. 3년 이상 보유자들은 보유기간만큼 공제를 많이 받게 된다. 단 정부 세제 개편안이 통과돼야 한다.

▲해외부동산 보유기간과 무관하게 기본세율(9~36%) 적용 = 해외부동산에 관한 양도소득세는 종전에는 1년 미만 보유는 50%,1년~2년 미만은 40%, 2년 이상 보유하면 9~36%의 세율을 적용한다. 하지만 내년부터는 보유기간에 상관없이 기본세율(9~36%)로 과세된다.

▲ 종합부동산세 과세표준 적용비율과 납부방식 전환 = 보유세를 현실화하기 위해 과세표준 적용비율을 연차적으로 상향조정하고 있다. 내년에 주택과 종합합산토지는 90%, 별도합산토지는 65%의 과세표준을 적용한다.

종부세 납부방식을 신고납부에서 정부부과로 전환한다.
과세관청이 세액을 계산해 고지서를 발부하고 고지내용에 이의가 없는 납세자는 기한 내에 세금을 납부하면 된다.

내년 1월 이후 최초 납세의무 성립하는 분부터 적용된다.
단 대선 후보들이 1주택자에 대한 종부세를 완화해주는 방향들을 검토하고 있어 종부세의 변화가 예고된다.

▲ 내년 주택, 부동산 시장 변화 요인과 전망 =올해 분양가상한제, 청약가점제에 이어서 내년에는 후분양제까지 도입될 예정이다. 이런 요인들은 부동산 시장 변화의 주요 요인이 되고 있다.

수요자들은 분양가상한제로 저렴한 가격의 주택공급을 기대하고 있지만 민간공급물량은 매우 축소될 가능성이 크다.

현재의 시장상황이 민간 건설사가 섣불리 시장에 뛰어들 상황이 아니라 내년에도 시장관망세가 지속될 것으로 전망된다.

건설사들은 분양가 상한제로 인한 이윤감소로 고품질의 주택공급이 줄어들 가능성이 있으며 주택공사 등의 주택과 품질경쟁이 불가피해 어려움은 지속될 것으로 전망된다.

미분양 물량이 증가할 경우 자금력이 어려운 중소건설사들의 경영위기 가능성도 높다.
건설사들은 대선 이후 규제완화에 대한 기대감을 갖고 있다. 그러나 차기 정부가 들어서도 현재의 부동산 정책의 큰 틀은 바꾸기 어려울 것으로 전망된다.

분양가상한제, 분양원가 공개 확대 등의 주택공급 측면에서의 규제완화에 대한 기대감은 있으나 당장의 규제완화는 힘들 것으로 보인다. /조성수 기자