분양가 상한제로 평균 20% 인하

오늘 주택법 시행령 개정안

건설교통부가 17일 입법예고할 주택법 시행령.시행규칙 개정안은 택지비 인정 범위가 애초 예상보다 확대됐다.

1.11대책을 마련할 때에는 원칙적으로 감정가를 적용하기로 했지만 부동산등기부에 기재된 가격도 일정 한도까지는 인정해 주기로 했다.

이는 민간의 주택건설이 지나치게 위축될 것을 우려한 결과로 여겨지지만 분양가 인하 효과가 줄어들 지 않겠느냐는 우려도 나오고 있다.

◇택지비 실매입가 인정 확대 = 정부는 1.11대책을 발표하면서 택지비의 경우 원칙적으로 `감정평가 금액`을 적용하기로 했다.

그러나 국회 논의과정에서 경.공매낙찰가격과 공공기관으로부터 매입한 가격을 택지비로 인정해 주기로 완화된 데 이어 건교부가 하위법령을 개정하면서 `2006년6월1일 이후 부동산등기부에 기재된 가격`도 인정하기로 했다.

2006년 6월1일 이후에는 부동산을 사고 판 뒤 등기부 기재가 의무화됐기 때문에 건설업체는 사실상 토지 매입가격을 인정받을 수 있는 길이 열린 것이다.

다만 건교부는 실제 매입가를 인정해 주더라도 `감정평가액+가산비`의 120%까지만 인정해 주기로 해 지나치게 비싼 가격에 토지를 산 경우는 인정을 받지 못한다.

부동산업계에서는 `감정평가액+가산비`의 120%는 시세와 비슷한 수준이라는 점을 지적하며 주택업계가 비정상적으로 높은 가격을 주고 토지를 매입하지 않은 경우는 실제 매입가격을 인정받을 수 있을 것으로 보고 있다.

건교부는 실제 매입가격 인정 범위가 넓어졌지만 주택업체들이 감정평가금액을 기준으로 택지비를 산정할 것으로 보고 있다.

이는 택지비 가산비 항목이 다른 데 따른 것으로 감정평가금액을 기준으로 택지비를 산정할 경우에는 연약지반공사비, 암석지반공사비, 차수벽설치비, 방음시설설치비, 지장물 철거비, 간선시설설치비, 진입도로개설시 편입택지비, 감정평가수수료 등이 포함되지만 실매입가를 기준으로 택지비를 산정할 때에는 제세공과금, 법정수수료 등만 가산비로 인정하도록 한 데 따른 분석이다.

◇분양가는 얼마나 낮아지나 = 정부는 분양가 상한제가 시행되면 현 분양가 자율화 상태의 분양가에 비해 16~25%, 평균 20% 가량 분양가가 떨어지고, 동일 단지의 시세 수준에 비해서는 21~29%, 평균 25% 정도 떨어질 것으로 내다보고 있다.

건교부 분석에 따르면 분양가가 평당 1500만원인 서울의 34평형 A아파트의 경우 분양가 상한제를 적용할 경우 분양가가 평당 1150만원으로 25% 하락했다. 이 아파트의 현 시세는 평당 1600만원으로 시세 대비 인하 효과는 29%이다.

이는 땅값을 감정가로 인정하고, 건축비는 현재 공공택지내 분양가 상한제에 적용하고 있는 기본형 건축비를 적용해 시뮬레이션한 것이다. 앞으로 바뀔 기본형 건축비는 이와 비슷하거나 다소 낮아질 가능성이 있고 여기에다 마이너스옵션을 선택한다면 절대분양가는 5~10%가량 더 떨어질 수 있을 전망이다.

하지만 건설업계는 분양가 인하폭에 대해 의문을 표시하고 있으며 일각에서는 분양가에서 차지하는 땅값 비중이 높아 현재보다 분양가를 10% 낮추기도 쉽지 않을 것이라는 주장도 나온다.