[부동산 재테크]다가구주택 매입 땐 유동인구부터 파악

▲ 배근익 상훈컨설팅(주거문화연구소) 대표

주거형태에서 다가구 다세대 주택이라 함은 한 개의 주택 건물에 여러 세대가 동시에 각각 살수 있도록 지어진 20세대 미만의 주거형태를 말한다. 이러한 형태는 일반적으로 한두 필지를 대상으로 건물을 지으며 세대원이 적거나 지역 주변에서 생활을 필요로 하는 고객을 대상으로 건축된 경우가 대부분 일 것이다. 이같은 주거형태를 대상으로 신축 또는 구입하여 재테크차원에서 다양한 방법으로 투자하는 경우가 많다.

신축이든 매입이든 모든 투자방법은 입지여건과 사업성이 있어야 할 것이다. 따라서 먼저 입지여건이 좋아야 할 것이다. 일반적으로 유동인구가 어떠한가를 파악해야한다.

지역의 각 구별 주거형태를 살펴보면 잘 알 수 있다. 보통 20세대 이상 공동 주택지를 제외한 일반주택지역을 중심으로 형성되는데 주로 학교밀집지역이나 대학교 주변 그리고 대형 유통시설 인근지역, 시내버스나 지하철 역세권, 대중교통이 편리한 지역일수록 좋은 입지여건이라고 말할 수 있다.

대중교통이 편리한 곳이 좋은 이유는 이러한 대부분의 평수가 국민주택규모 이하의 중소형평수로 형성되어 있기 때문이며 신혼부부나 학생 직장인 등 젊은층이 많고 나이가 많은 노인층으로 생활환경이 이루어지는 경향으로 변화되고 있기 때문이다.

따라서 이러한 고객층이 많은 곳에 있는 다가구(다세대, 빌라, 원룸, 투룸)등의 주택을 구입하여 임대사업을 하는 방법을 들 수 있다.

입지여건이 양호한 곳에 오래된 주거시설 부지를 매입하여 주택을 지어 매매하는 개인사업자나 건설회사의 경우도 많다. 위의 경우 과거와 같이 일시에 많은 돈을 벌수 있다는 생각은 해서는 안된다.

그러나 다가구 다세대 주거형태의 주택이 때론 투자비율 황금시장일수도 있다. 위치에 따라 상황은 달라질 수 있기 때문이다. 재개발이 가능할 수도 있으며, 경매시장에서는 이러한 주거형태가 물건이 많을 때는 유찰가능성이 크기 때문에 보다 저렴하게 구입할 수도 있기 때문이다.

정부의 부동산 시장 억제정책이 강화될 때 일수록 경기가 위축되는 이러한 시기에 한 두차례 유찰되는 경우가 많기 때문이다. 감정가격의 80%~90%가 가능하며 유찰될 때마다 20~30%씩 최저 입찰가격이 내려가기도 한다. 그 외 해당지역이 재개발이나 재건축이 이루어지는 지역이면 향후 개발 때 입주건도 받을 수 있는 혜택도 가능하기 때문이다.

다양한 방법으로 입지여건이 좋은 지역에서 재테크 할 때는 좋은 기회를 만들 수도 있다. 이러한 방법이라고 해도 주의해야 할 점도 많다. 해당 물건에 대한 법률적 문제가 있는지 없는지 잘 분석해야 한다. 부동산 등기부등본상의 문제 여부와 관련한 확인이 필요하다. 모든 부동산이 다 그렇듯 부동산의 신상기록을 파악하는 것 또한 중요하다.

땅의 소재지, 지번, 지목, 면적, 건물의 소재지, 건평, 층수, 구조, 용도 그리고 소유건의 변동사항으로 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 경매신청, 예고등기, 환매등기와 소유건 이외의 권리관계로 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등의 관계를 확인해서 문제가 잘 해결 또는 문제가 없다고 권리분석에서 판단될 때 재테크하는 것이 바람직하다.

실제 소재지와 지적도상의 위치가 같은지, 서류상 면적과 실제부동산 면적이 동일한지, 등기자와 매도인과 일치하는지를 파악해야 한다. 가압류의 경우 가압류해방공탁금을 공탁하게 해 이를 풀고 매입하고 가처분 가등기 일 경우는 매입을 하지 않는 것이 좋다. 저당권이 설정된 경우 일반 근저당인지 포괄적으로 확인하고 땅에 건물이 들어서 지상권이 설정돼 있으면 땅주인과 건물 주인이 동일한지 확인해야 할 것이다. 만약 다르다면 지주가 먼저 이를 해결하는 조건과 단서조항을 계약서에 명기해야 하고 도로 사용권인 지역권이 설정된 땅은 가급적 구입을 피하는 것이 좋다.

이러한 문제가 복잡하고 판단하기가 어려울 때는 주변 부동산이나 관련 전문가들에게 상담을 받는 것이 바람직하다.