[돼지해부자됩시다]3월 재개발시장 봄바람

작고 길게 봐야 돈바람

중구 19곳 등 대전 30곳 추진위 승인 단계
목동1구역 선두… 4월께 관리처분 인가
소규모 땅으로 장기적 투자전략 세워야


지난해 도시 및 주거환경정비사업지구 기본계획이 고시된 이후 대전지역 재개발 시장이 크게 확대됐다. 이에 따라 대전지역 재개발 투자에 대한 관심도 증폭되고 있지만 실제 투자희망자들은 어느 지구에 투자를 해야 할 지 막막하기만 한 것이 사실이다.

초기 재개발시장에 대한 정보수집의 한계도 있겠지만 정부의 강력한 부동산 정책 등으로 위축된 재개발 시장이 사업성에서도 성공를 할 수 있을 지에 대한 불안도 지울 수 없느 부분이다. 그러나 민간주체로 개발되는 재개발사업은 투자자들의 높은 관심속에서 대전지역의 새로운 개발사업, 투자사업으로 자리잡고 있다.

▲ 추진위 단계 이상 진행지구 30곳 = 대전지역에서 재개발사업조합추진위윈회(추진위) 승인 단계 이상인 지역은 모두 30곳이다. 중구 19곳을 비롯해 동구 5곳, 서구 5곳, 대덕구 1곳 등이다. 중구에서 재개발사업의 선두에 있는 중구 목동1구역 재개발사업은 현재 이주자 보상접수가 진행되고 있으며 4~5월 관리처분인가를 기다리고 있다.

대흥1구역은 조합설립과 함께 사업시행인가를 기다리고 있으며 대흥2,문화2,선화,대흥4의 경우 정비계획수립이 이미 완료된 상태다. 이밖에 추진위 승인된 지역은 선화동1을 포함, 목동2, 목동3, 목동4, 태평동1, 태평동2, 태평동4, 문화동8, 문화동10, 용두동1, 용두동2, 산성동2, 유천동4 등 모두 13개 구역이다. 동구에서는 성남동1, 성남동3, 대성동2, 대동4+8 등이다. 서구의 경우 복수동1, 복수동2, 도마동9, 도마동14, 도마동15구역이 추진위 승인을 받았다. 대덕구에서는 대화동1구역이 추진위 승인을 받은 상태다.

▲ `리더십`갖춘 추진위원장이 필요한 때 = 재개발 시장에 뛰어들기 전에 빠뜨리지 말아야 할 것중 하나는 추진위원장의 통솔력, 즉 `리더십` 유무다. 사업의 진행속도에 가장 큰 영향을 미치는 요소가 바로 주민들의 동의율이다. 재개발사업추진위원회 승인이 50%, 조합 승인이 80%의 주민 동의율를 필요로 하기 때문이다. 재개발사업 전문가들은 `리더십`을 갖춘 추진위원장을 임명한 재개발사업지구가 성공적인 사업성과를 올릴 수 있다고 조언하고 있다.

사업추진과 주민동의 확보에서 구심점이 확실해야 한다는 말이다. 그러나 현실은 좀 다르다. 그 지역에 오랫동안 거주했던 `마을 어른`이 추진위원장로 뽑히는 것이 자연스럽게 이어지고 있는 상황이다. 일부 추진위에서 추진위원장은 추진위원들의 실력행사로 인해 사업초기부터 `들러리`로 전락하기도 한다. 이름뿐인 추진위원장은 해당지역 주민들에게 불안감만 안겨주며 `비상대책위원회` 등의 표적이 되기 쉽다.

한 재개발사업 전문가는 "추진위원장을 대상으로 하는 `리더십`교육을 대전시 차원에서 검토해야 한다"며 "사업성 등을 파악하는 것도 무시할 수 없겠지만 조합원을 희망하는 투자가들은 해당지구 추진위원장의 이러한 부분까지도 살펴보는 지혜를 발휘해야 할 것"이라고 당부했다.

▲ 장기적 안목과 현장확인 필수 = 대전지역 재개발사업지구 주민들이 개발로 인한 땅값 상승등에 기대를 갖고 있다. 이와 함께 추진위 승인 단계에 있는 초기 재개발사업지구의 토지를 구입하려는 투자가들 역시 `황금의 땅` 찾기에 혈안이다. 그러나 기반시설부담금, 지구내 임대주택 건설 및 관리, 정부의 강력한 부동산 정책 등으로 `아무데나` 투자를 할 수도 없는 현실이다.

이에 재개발 전문가들은 장기적인 안목을 가진 투자를 추천하고 있다. 사업추진과정에서 주민들간의 불협화음이 발생할 소지가 있는지, 추진위 구성원들의 사업추진능력이 탁월한 지 등을 충분히 파악해야 한다는 것이다. 이를 위해 현장확인도 중요하다는 지적이 나오고 있다. 사업지 인근 혐오시설 유무 등은 직접 살피지 않으며 알 수 없기 때문이다.

배근익 상훈컨설팅 대표는 "재개발사업은 단기적으로 투자할 수 있는 사안이 아니다"며 "대규모 토지를 구입하는 것보다도 작은 땅을 구입해 향후 분양권 등을 목표로 중장기적인 전략을 짜야 한다"고 말했다.