행정규제보다 시장논리 ‘무게’

지자체 분양가제한 ‘패소’ 의미와 파장

‘1`·11부동산 대책’ 발표 이후 천안시의 ‘분양가 가이드라인(상한제)’ 적용이 “합법화하는 쪽으로 가는게 아니냐”는 일각의 여론도 상당했으나 대전고법은 18일 “천안시가 재량권을 넘어선 규제 행정을 폈다”며 천안시의 항소를 기각하는 ‘법리적 판단’을 내렸다.

오는 9월부터 시행예정인 분양가 상한제, 민간아파트의 원가공개, 청약가점제 등 초강도의 부동산 규제 대책을 마련한 정부 대책이 발표된 직후여서 충남도와 천안시 등 자치구는 물론 주택 건설업계도 이번 재판 결과에 촉각을 곤두세웠다.

▲시장논리 중시`법적 근거 마련해야=(주)드리미는 지난해 8월 1심에서 지자체의 분양가 규제가 위법이라고 소송을 걸어 천안시를 이겼다. 천안시는 “과도한 분양가를 막이 위한 단체장의 당연한 재량권”이라며 즉각 항소했으나, 법원은 시장경제 논리와 법적 근거 ‘불비’라는 이유로 건설사의 손을 들어줬다.

이번 판결의 핵심은 천안시의 분양가 규제가 법적 근거를 갖추고 있지 못하고 있다는 점이다. 즉 재량권의 범위를 크게 넘어선 것으로 판단한 것이다. 재판부는 시장 경제 논리에 따라가는 분양가를 천안시가 자의적 '잣대'를 적용, 일방적으로 규제한 것도 잘못됐다고 판시했다.

주민들도 즉각 반발하고 나섰다. 성무용 천안시장도 정부의 대책을 선도해온 천안시의 ‘분양가 가이드 라인’에는 아무런 하자가 없다며 대법원에 상고를 준비중이다. 그러나 천안시는 대법원 확정 판결이 있기전에는 분양가 규제를 계속하겠다는 입장이어서 이번 법원의 판결이 논란의 종지부를 찍는 것은 아니다.

또 대법원 확정 판결이후 곧바로 분양가 상한제가 입법화 될 경우, 천안시의 분양가 규제 정책은 현행과 크게 다르지는 않을 것으로 전망된다. 천안시와 충남도 등 자치단체와 정부도 이날 판결에서 지적된 위법 사항을 사전에 보완하고 대안을 마련하라는 메세지도 담겨져 있는 것으로 읽힌다.

▲'1`·11 대책'과 역행되나= 한때 건설사 사이에서 ‘천안 불패’라는 말이 나올 정도로 천안과 아산지역 아파트 공급은 ‘황금알을 낳는 거위’로 표현됐다. 그러나 지난 2004년부터 천안시가 도입한 분양가 규제는 어느 정도 ‘성과’를 낸 것으로 평가되고 있다.

이번 판결로 지자체가 분양가를 ‘제어’하기가 쉽지 않아졌다는게 천안시 측의 가장 큰 걱정거리다. 드리미 측의 2심 승리를 지켜보며 주택공급(분양) 승인 신청을 미룬 20 여개 건설업체도 9월 분양가 상한제, 민간아파트 원가 공개 이전에 분양을 서두를 것으로 보인다. 이처럼 분양가 승인 협의 과정에서 건설사의 고분양가를 잡을 ‘도구’가 많지 않아졌다는 점에서 천안시 뿐만 아니라 다른 자치구들도 난감해 하고 있다.

올해 대전 지역에 공급되는 1만 3000여, 충남의 2만6000여 가구의 분양가 협의 과정에 ‘험로’가 예상되는 대목이다. 다만 법원의 이번 판결은 법적 불비로 인해 천안시의 ‘잘못된 통제’를 지적한 것이지 정부의 부동산 대책과 역행하는 것으로 보는 시각은 많지 않다.

건설업계 역시 이를 인정하나, ‘천안 판결’이 자신들의 향후 ‘입지’를 굳힐 수 있는 호재로 삼겠다는 분위기다.

대한주택건설협회, 전문건설협회 등 건설관련 단체들이 1`·11 부동산 대책에 반발하고 있는 시점에서 이들 단체가 ‘결집’하는 기제로 작용할 가능성이 높다. 이들 단체는 1`11 대책이 입법화될 경우, 위헌 소송을 검토 중이다. 이번 판결은 위헌 소송 제기의 중용한 ‘논거’가 될 것으로 보여 건설교통부 등 중앙 부처도 잔뜩 긴장하고 있다.