부동산의 가치와 가격

<경제칼럼>

부동산에는 가격을 넘어야 할 가치가 있다.
부동산은 사람에게 생명을 영위할 수 있는 모든 것을 주며 인간이 모든 성장과정을 지탱 할 수 있는 토대를 마련해주고 문화를 창출하고 삶을 영위하게 하는 공간이다. 이러한 부동산에는 특별한 가치가 있다.

또한 사람이 살면서 경제생활을 하는데 가격을 부여한다. 이러한 가격과 가치의 문제는 경제학에서의 큰 테마다. 세상에 가난해지고 싶어 하는 사람은 없다.

부자가 되려면 우선 가격과 가치를 이해하고 그 토대를 마련해야 한다. 결론부터 말하면 부동산을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 부동산에 투자를 잘한 것이다. 그러면 부동산 가치를 어떻게 판단할까? 부동산의 가치에는 내재가치, 미래가치, 희소가치 기타 많은 가치가 존재하는데 이것이 그야말로 부동산이다.

시장에서 가격은 쉴 사이 없이 움직이며 오르기도 하고 내리기도 한다. ‘위렌버핏’은 “가격은 지불하는 것이고 가치는 얻는 것이다”라고 말했다. 만약 가치가 없는 물건을 사게 된다면 분명 후회할 것이라는 말이다. 부동산 가치를 보고 부동산을 사는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두는 사람들이다. 부동산에 투자하는 사람들은 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾는다.

즉 가치(Value)가 가격(Price)보다 크다고 느낄 때만 구입을 하는 것이다. 예를 들어 가격이 1억원인 주택을 살 때 주택의 구석구석을 살펴보고 학군, 지역, 주거환경, 생활편리성 등의 가치를 우선 생각해본다. 그래서 1억원 이상의 가치가 충분히 있다고 판단 될 때 산다.

하지만 부동산을 살 때 구매자가 가치를 종합적으로 평가하는 것은 전문가가 아닌 이상 쉽지 않은 일이다. 아파트를 사려는 것에 가치투자를 적용해 보자. 아파트의 가치는 땅으로 결정된다. 부동산은 어디에 있느냐가 중요한 입지상품이므로 땅의 위치가 가장 중요하다. 땅의 가치는 땅의 활용도에 의해 결정된다. 같은 땅이라도 활용도가 다르면 가치가 달라진다.

한 가지 예로 상업용지가 주거용지보다 가격이 비싼 이유는 주거용지보다 상업용지가 건물을 더 높이 올릴 수가 있고 더 넓게 건축을 할 수 있기 때문이다. 땅의 활용도를 결정짓는 개념이 바로 건폐율과 용적률이다. 용적률은 건물을 얼마나 높이 올릴 수 있는가를 나타내는 지표로 같은 크기의 땅이라도 용적률이 높은 곳의 땅값이 비싼 법이다. 또한 같은 아파트라도 땅의 크기가 다르다.

아파트 한 채가 차지하는 실제 땅의 크기를 나타내는 지표가 대지지분인데 낡은 저층 재건축아파트가 고층아파트보다 가격이 비싼 것은 땅의 크기가 다르기 때문이다. 아파트에서의 조망권은 사람들의 소득수준, 주거의 질의 가치를 더욱 높여 준다.

사실 가치를 분석한다는 것은 쉬운 일이 아니다. 어느 정도 신견이 필요하다. 스스로 공부해서 자신만의 기준을 세우는 것 외엔 달리 방도가 없다.

자신만의 기준에서 발현된 새로운 시각을 바탕으로 내재 가치를 짚어낼 수 있어야 할 것이다. 또 미래에 나타날 수 있는 기회에 대한 정보를 남보다 빨리 손에 넣어 미래 지향적인 가치 추구와 함께 희소성이 높은 부동산을 찾아야 한다.

‘베테랑’ 부동산투자가들은 늘 낮은 가격을 지불하고 가치가 높은 부동산을 산다. 시장에 형성된 가격은 가치판단 이후에 지불해야 한다는 말이다. 또 시장의 흐름에 쉽게 흥분하지 말라는 교훈도 담고 있다.

부동산의 가치를 살피는 것은 삶에서 나 자신을 살피고 내 가치를 찾는 것과 같다. 그 누군가는 오늘도 내일도 매일 자신의 말이 무시되더라도 씩씩하게 계속적으로 부동산에 가격을 제시하고 있다.

하지만 결국에는 우리가 그것을 무시해 버리거나 그것을 이용하면 그만이다. 그 누군가의 말이나 분위기에 똑같이 휘둘린다면 큰 손해를 볼 수 있다는 사실을 명심하자.