시장기능과 정부정책의 오류

보통 사람들이 주식에서 돈을 버는 사람이 드문 이유는 바로 오르는 주식을 계속 보유하기가 어렵기 때문이다. 주식에 투자를 하면 대부분 오르는 종목과 하락하는 종목이 있기 마련인데 투자자들은 오른 주식을 하락한 주식보다 먼저 판다. 이익실현 즉 원금을 우선 확보한다는 것이다. 안전투자심리다.

그런데 보통 오르는 주식은 더 오르는 경우가 많고 하락하는 종목은 더 하락하는 경우가 많다. 풀이하면 더 많은 수익이 가능한 주식을 처분하고 더 하락하는 주식을 가지고 있는 꼴이다. 하락하는 주식을 가지고 있다가 그나마 오른 주식을 팔아 얻은 수익을 도로 뱉어내는 것이다. 판 주식이 더 많이 오르고 보유하고 있는 주식이 더 떨어지는 이런 패턴을 보이는 것이다.

부동산 시장은 어떤가? 정부는 아파트 및 주택시장 즉 오히려 오른 부동산을 더욱 팔 수 없는 상황으로 만들어 놓았다. 부동산 또한 이익실현 후 세금이 적은 것부터 팔 것은 당연한 것이다.

아파트가 2채 있다고 가정해 보자. 극단적으로 둘 다 비과세 되는 조건에서 양도세 부담이 없이 한 채를 판다면 대부분은 이익 실현을 위해 수익이 많은 아파트를 팔 것이다. 어차피 많이 올랐으므로 하락 할지 모른다는 두려움도 있고 거품일지 모른다고 생각하면서 이익 실현에 나서는 것이다.

그리고 오르지 않은 아파트를 저렴하다는 이유로 실주거용으로 가지고 있을 것이다. 그런데 정부는 양도세를 강화시켰다. 보유세를 강화시켰다. 이익 실현을 하려니 세금으로 낼 돈이 아깝다. 언제인지는 모르지만 1가구 1주택 2년 거주 3년 보유 요건을 충족시켜서라도 보유할 수밖에 없다고 생각한다.

정부의 일관성 없는 정책으로 국민은 신뢰하지 않는다. 버티면 새로운 대안이 나온다는 생각이다. 당장은 양도차익이 없는 오르지 않는 아파트를 내다 팔수밖에 없다. 오른 아파트는 이익 실현이 되지 않았으나 명목상으로는 주거에 관하여 더 많은 비용을 지출하는 꼴이다. 만일 아파트도 주식처럼 이익 실현을 할 수 있다면 그 이익이 소비 시장으로 흘러가서 경기는 좋아질 것이다.

만일 양도세가 없다면 어떻게 될까? 많은 사람들이 양도 차익이 많은 아파트를 다투어서 팔려고 할 것이다. 그리하여 오른 아파트는 다시 가격 조정이 되고 오르지 않은 아파트는 오를 여지를 만드는 시장이 형성된다. 서로 대체재임을 연상하면 쉬울 것이다. 부동산 가격은 시장기능에 의해 자율 조정될 것이고 사람들은 불로소득이 발생하면 이익을 아까운 줄 모르고 쉽게 쓰게 되고 소비시장이 활성화되면서 경제의 활성화에도 큰 도움이 될 것이다.

부동산시장에 정부의 아마추어적 개입으로 시장원리가 이미 깨졌다. 또한 정부는 인간의 불합리한 본성인 주식 시장처럼 움직여야 할 기능을 막아 버렸다. 아무도 오르는 아파트를 시장에 내놓지 않는다. 세금을 많이 내면서 내 놓을 수도 없다.

일부에선 매물은 없고 찾는 사람은 많아진다. 이른바 수요와 공급 법칙에 의하여 대기 수요자가 많은 부촌아파트 가격만 더 오른다. 부동산가격상승요인인 교통, 생활편리, 학군, 조망권, 기타 부촌의 가치를 보완해주는 것은 멤버십 문화와 있는 사람들끼리의 동질성 확보가 가격상승의 요인이기도 하다.

또 다른 한편에선 부동산을 매도시장에 내놓아 아무리 팔려고 애를 써도 팔리지 않으며 가격이 아무리 싸도 팔리지 않는 부동산양극화와 부의 양극화를 초래했다. 부동산거품에 대해서 말이 많고 시끄럽다. 거품요인으로는 저금리, 무리한 균형개발, 거액의 토지보상등으로 인한 갈 곳 잃은 뭉칫돈이 거품의 큰 요인이다. 대책을 강구할 때다. 거품이 생길 때 보다 꺼질 때가 더 큰 문제다. 내리막길에서의 사고를 방지할 대안을 제시하고 대비해야 될 때가 아닐까?