[경제칼럼]부동산관리신탁에 대하여

누구나 ‘내 명의의 건물 하나’ 를 소유하고자 하는 꿈은 가져 봤을 것이다.
그러나 대부분의 사람들은 이러한 경제적 여유가 없고 경제적 여유가 있더라도 구입이나 처분 관리에 대한 막연한 두려움 때문에 주저하고 있는 것이 사실이다.

국내 굴지의 제조업체 임원인 K씨의 예를 들어 본다. 현재도 남부럽지 않게 여유 있는 부를 이루고 있는 K씨는 는 지금의 부를 이룰 수 있었던 주요인이 부동산 투자에 있었다고 믿고 있다.

그는 앞으로도 수익은 부동산에서 날 것이라는 믿음을 갖고 있지만 주택에 대한 투자는 세금 때문에 힘들 것으로 보고 있다. K씨는 건물을 매입하거나 상가에 투자해 임대수입도 올리고 부동산 투자 가치 상승을 기대하고 싶은게 솔직한 욕심이다. 하지만 건물 매입이나 상가 투자는 실제 경험이 없어 어떤 방법으로 투자를 해야할 지 고민 중에 있다.

PB는 이런 K씨에게 부동산관리신탁을 권해본다.
‘부동산 신탁’은 은행이 고객이 소유한 부동산을 신탁 형식으로 위임 받아 임대차 관리나 시설의 유지 관리 등 부동산을 종합적으로 관리하고 그 수익을 수익자에게 지급하는 형태의 신탁이다.
신탁재산을 관리하는 형태에 따라 ‘갑종 관리신탁’과 ‘을종 관리신탁’ 두 가지로 나뉜다.

고객의 소유권 변동이 없는 것은 갑종이라 하고 신탁계약 후 은행이 그 부동산의 소유권 이전 등기 및 신탁 등기를 해 즉 소유권이 은행으로 넘어간 후 임대차 시설 유지?관??등은 위탁자나 제 3자가 수행하는 신탁 형태가 을종이다.

갑종의 경우 고객이 위탁자 겸 수익자가 된다. 은행은 부동산의 수탁자를 받아 건물 임대차 계약이나 시설 관리 등을 별도의 관리회사에게 맡겨 수익을 운용한다. 이때 고객은 그 관리회사와 별도의 계약을 맺는 것이 아니라 은행과 신탁계약을 맺고 관리회사는 은행과 관리계약을 맺게 된다. 소유권은 본인이 가지면서도 건물관리나 운용에 관한 제반의 사항을 은행에서 알아서 하는 방식으로 많은 호응을 얻고 있다.

반면 건물 소유권이 금융회사로 넘어가는 을종은 임대차 시설유지나 관리 등은 제3자가 수행한다. 고객은 투자 개념으로 은행권에 부동산 매입에 관여하고 거기에서 창출되는 일정부분의 수익을 배당받지만 건물이 곧 재산이라는 동양권의 정서상 수용이 어려운 점이 있어 소유권이 고객에게 보전되는 갑종이 주로 선호되고 있다.
‘부동산관리신탁’은 특히 여유자금 또는 보유 현금자산 중 일부를 수익형부동산 즉 건물 등을 매입하고 임대를 통해 임대수익을 안정적으로 확보하고 싶으나 현실적으로는 어려운 투자자에게 적절한 상품이다.

은행 등에서는 ‘부동산 관리 신탁’을 위해 부동산 컨설팅 전문가와 전문 관리회사와 제휴를 맺고 건물 매입 단계에서부터 임대차 사후관리까지 일괄 관리 서비스 형태로 제시하고 있다. 최근 들어 부동산 투자로 노후를 대비하려는 자산가들이 주목하고 있는 투자형태이기도 하다.

위임 관리에 따른 수수료는 위탁자, 즉 건물 소유자가 부담해야 한다. 임대 수입금에서 그 부동산과 관련된 모든 제비용을 부담하며, 은행에 신탁보수나 수수료를 지불해야 한다. 수수료는 금융회사마다 다르지만 대체적으로 총 임대수익의 5 ~ 10% 선에서 결정된다.

임대차나 건물 시설관리 외에 임대료 및 수익금관리는 은행에서 수행하고, 부동산과 관련된 세무?법??투자자문서비스가 동시에 제공된다.
임대수익에서 약간의 수수료 부담만 감수할 수 있다면 K씨는 본인이 원하는 건물매입의 꿈을 이룸과 동시에 관리의 부담을 벗을수 있는 것이다.
그래서 ‘부동산 관리 신탁’을 은행권에서는 ‘건물매입 OK! 임대관리 NO Problem’ 이라고 부른다.