[경제칼럼]부동산시장의 IMF 학습효과

최근의 부동산시장을 놓고 매수자 입장의 수요자나 매도자 입장의 공급자가 공히 럭비공에 비유하며 동상이몽의 상반된 고민을 토로하고 있다.

내부적인 4%대의 금리나 실업률, 경제성장률이나 외부적인 70년대의 유류가격이나 환율, 국제환경을 놓고 보면 이러한 고민을 왜 하는지는 누구나 쉽게 알 수 있다.

주택시장은 2000년 이후 3년간 서울 평균 80%(강남구 132%)상승을 보이며 부동산가격의 견인차로 전국을 강타했고, 재개발 재건축 중대형 주상복합 붐으로 강세를 마감했다.

토지시장은 기존의 10년 주기설에 친숙하게 4~6년간의 횡보와 미미한 상승선을 보인 후 2~3년간의 급상선의 폭등세를 보인 후 다시 2~3년간의 폭등세만큼 침체기를 보이고 있다.

상가시장은 일반경기가 바닥을 치고 상승하기를 기다리며 실업자의 넥타이부대 포기와 창업열풍세 확산으로 대기매물 소화를 기대하며 늘어나는 공실률에 대해 속수무책 대기 중이다.

현재의 부동산시장은 불균형을 부정하고 싶지만 균형으로 돌아오는 과도기적 조정국면으로 인정해야한다. 그동안의 차익실현매물이 법적, 제도적, 기술적, 경제적인 복합요인으로 전매차익실현이 불투명하게 되자 실망매물이 급증하게 되었고 자연히 매수 세력은 관망세로 돌아서게 되었다. 문제는 어디까지 부동산이 추락할 것인가 하는 것이다. 금융외환위기를 맞으면서 학습효과를 본 것은 주식시장은 50%, 부동산 시장은 30%라는 지지선을 보여주었던 것이다.

투자자의 자금은 플로우 자금의 유량개념으로 운용대상이 무엇이든 하한의 지지선을 바탕으로 또 다른 대체시장을 찾아 이동하는 자금의 순환적 주기성을 갖게 된다.

이처럼 부동산시장은 주택시장을 중심으로 상승세의 견인차역할을 하고 규제가 시작되면 단기급등으로 차익목적을 실현한 투자자금은 다시 상대적으로 규제가 약한 토지시장으로 전이된다. 토지시장은 개발계획이나 기업도시 등 호재를 이용하고 그 다음에는 일반경기에 순행하는 상가시장으로 움직이는 투자의 습성과 자금의 관성을 갖는다. 부동산 가격은 반드시 일반경기가 좋아야 가격이 오른다는 생각은 투자자로서 금물이다. 물론 경기상승이 실질소득을 늘리고 유효수요를 창출하여 구매력을 갖게 된다.

현재의 시점에서 부동산경기침체와 30% 하한지지선의 시사점과 전망을 요약하면 주택시장은 주거형태별 부대시설별 평형별 지역별 차별화와 양극화가 더욱 뚜렷해 질것이다. 대도시의 대규모단지가 주택시장의 중추기능을 하고 인기지역과 비인기지역간에 강강약약(强强弱弱)의 부익부 빈익빈 현상이 나타나게 될 것이다. 토지시장은 주택대체시장으로 부동산시장의 중심역할을 하게 되며 수도권 광역시에 인접한 도시계획 의무수립지역, 관리지역의 세분화, 그린벨트 내 건축행위완화 등 호재지역은 관심도가 높은 지역위주로 부상하게 될 것이다.

상가시장은 공급과잉과 경기침체가 맞물려 상가미분양물의 소화는 상당기간 시간이 소요될 것이다. 오피스텔 역시 경기변동에 민감하여 전반적인 약세를 지속하며 공급과잉이 최대의 리스크요인으로 작용하여 당분간은 기대수익을 만회하기에 한계가 있다.