[경제칼럼]부동산 투자와 거품경제

요즘 충청권의 부동산 가격이 큰 폭으로 요동치고 있다. 신행정수도가 들어서고, 아산에 신도시가 건설되는 것이 호재라고 한다. 그런데 이들 지역과 직접적인 관계가 없는 인근 지역의 부동산 가격도 심상치 않다.

그런데 정말 부동산 가격이 오를만한 근거는 있는 것일까? 먼저 신행정수도 건설을 보자. 많은 사람들이 현 정부의 공언대로 시행될 것이라고 생각하고 있지만, 아직 100% 결정되지는 않았다. 물리적으로 현 정부의 임기 내에는 첫 삽을 뜨기도 어려울 것이며, 실제 행정수도에 정부기관이 입주하고 경제적 효과를 발휘하려면 앞으로 10여 년의 세월은 족히 필요하다. 또한 그 긴 시간 속에서 행정수도에 입주할 정부부처 규모가 바뀔 개연성도 있다.

충청권 부동산의 가치를 높게 평가하는 사람들은 미래가치를 주장한다. 쉽게 말하면 부동산 가격이 더 오른다는 것이다. 그런데 이들이 주장하는 미래가치는 논리적으로나 과학적인 근거가 부족하다. 경제학적으로 볼 때 상품의 가치는 수요와 공급에 의해 결정되는데, 유한한 충청도 땅의 가치가 오르려면 땅에 대한 수요가 증가해야 한다. 현재 거래되거나 투기조짐이 보이는 부동산은 대부분 농지인데, 그 땅에서 농사지으려는 수요가 늘어나서 가격이 오르는 것이 아니라 향후 제조업이나 서비스업 시설로 전용하려는 목적을 가진 수요가 많기 때문이다.

그렇다면 충청도에 그렇게 많은 공장부지와 서비스산업용 부지가 필요한지 생각해보자. 최근 들어 많은 기업이 공장을 중국이나 동남아시아로 이전하고 있으며, 나라 전체적으로도 새롭게 건설되는 공장이 과거에 비해 줄어들고 있다. 산업구조 역시 과거와 같이 큰 공장 부지를 필요로 하는 중후장대형 산업에서 부가가치가 높은 IT, 기술 산업으로 재편되고 있으며, 산업의 집중효과를 중시하는 추세이다. 게다가 충청권에 행정수도를 넘겨주는 대신 서울은 경제수도로서 그 기능이 더욱 특화될 것이며, 수도권의 공장총량제도 풀릴 가능성이 매우 높다. 행정수도 옆에 공장을 짓는 것도 좋겠지만, 대한민국 인구의 절반 이상이 거주하는 수도권에 공장을 운영하는 것은 더 큰 매력이다.

행정수도가 건설되고, 아산에 대규모 기업단지가 조성되는 것은 분명히 충청권 경제를 발전시킬 수 있는 호재이고, 이에 따라 관련 부동산도 제 가치를 인정받을 수 있다. 그러나 이러한 호재가 모든 충청권 부동산에 영향을 미칠 것이라는 기대는 오산이다. 충청권 경제는 부가가치가 높은 산업을 통해 성장해야하며, 부동산 가격 상승은 오히려 기업의 채산성을 악화시키고 유망한 기업의 역내 진입을 방해하여 경제발전에 역효과를 가져올 수 있다.
현재 가격이 저평가된 부동산이라면 충분히 투자가치가 있겠지만, 이미 부동산 가격에 미래가치가 반영되었다면 수익률은 그리 높지 않을 것이다. 미래를 보고 투자한다는 것이 멋있게 들릴지는 모르지만 미래는 항상 불확실하다. ‘고위험 고수익’이라는 평범한 진리를 기억하자. 높은 수익률은 반드시 높은 위험성을 동반하며, 공짜 점심은 없다.

거품경제라는 말이 있다. 미래에 대한 지나친 기대로 상품 가격이 제 가치 이상으로 올라가는 현상이다. 사람들의 기대심리로 가격은 상승하지만 결국 진정한 가치가 확인되면 거품은 꺼지고 만다. 행정수도 건설, 신도시 개발, 충남도청 이전, 서해안 개발, 대덕밸리 육성 등 충청도에는 앞으로 경제적 성과를 충분히 낼 수 있는 많은 사업들이 있다. 이들 사업을 통한 경제적 편익이 부동산 거품붕괴 속에 묻히지 않기를 바란다.