[부동산]대전 주택정비사업 통한 공급 중요

타 지역광역시보다 부동산 상승, 하락폭 커...세종 영향 높아
주택정비사업 통한 적정 공급 핵심...인구 유출 방지 기여 예상

한국은행 자료

지난해 하반기 이후 큰 폭의 하락세를 보이던 전국 주택매매가격(이하 주택가격)은 올해 1월 이후 정부의 부동산 관련 규제 완화 등에 힘입어 하락 폭이 축소됐다. 대전의 경우 주택가격 역시 전국 흐름과 유사하게 지난해 하반기 이후 급격하게 하락하였는데 이는 2019~2021년 중 주택가격이 큰 폭 상승한 것과 크게 대비된다. 대전은 5대 지역 광역시보다 높은 외지인 주택 매매거래 비중, 장기간의 주택가격 상승세 지속에 따른 높은 주택가격에 대한 부담 등으로 금리 상승 등의 금융여건 긴축이 주택시장에 보다 큰 영향을 미쳤을 것으로 판단된다. 한국은행 대전세종충남본부에서는 최근 5년간 다른 지역 광역시보다 큰 폭의 변동성을 보인 대전지역의 주택시장의 특징을 파악하고 이의 변동요인을 분석했다. <편집자 주>



▲대전 타 광역시보다 가격 변동 폭 컸다= 대전지역 주택가격은 2019년 이후 상승세(전년 동월 대비 기준)가 빠르게 확대된 가운데 2020~2021년 중에도 높은 상승세가 유지되면서 같은 기간 중 수도권 및 5대 지역광역시 평균보다 높은 상승률을 기록했다. 2018~2021년 중 대전지역 주택가격 상승률은 39.3%를 나타낸 반면, 수도권은 24.7%, 5대 지역광역시는 17.5%를 기록했다. 이후 기준금리 인상 등 통화 긴축 등의 영향으로 상승세(전년 동월 대비 기준)가 빠르게 축소되다 2022년 중 하락으로 반전되고 그 폭이 확대됐다. 그동안 누적된 높은 주택가격 상승 등의 영향으로 하락 폭이 수도권 및 5대 지역 광역시 보다 큰 모습이다. 다만, 전월 대비로는 2023년 1월 이후 정부의 부동산 규제 완화 등에 힘입어 하락 폭이 축소되고 있으며 2023년 6월 현재 전월 대비 보합 수준(-0.07%)을 기록했다. 대전지역 주택매매 거래량의 흐름도 주택가격과 유사한 모습을 보였다. 주택가격 상승기에 주택거래량이 늘어나다가 하락기 때는 감소했다. 절대 거래량에서는 대전지역이 5대 지역광역시보다 작았으나 전체 주택수 대비 비중은 5대 지역광역시와 유사한 수준이다. 다만, 여타 지역과 달리 주택가격 상승 폭이 컸던 2019년에는 주택수 대비 거래량도 여타 지역보다 높았다. 대전지역 주택전세 거래량은 2021년 중 감소한 후 2022년에 다시 증가세를 보이는 반면, 월세거래량은 2018년 이후 꾸준히 증가세를 나타내고 있다. 특히 2022년 중 월세 거래량이 큰 폭으로 증가하였는데, 이는 당시 높아진 금리 수준 및 금리 상승 전망에 따른 전세자금대출 이자 부담 등으로 월세 수요가 크게 늘어난 데 기인하는 것으로 판단된다.



▲세종 효과로 더 상승= 대전지역 주택가격은 서울, 경기 등 수도권 지역과 세종 위주의 부동산 규제 풍선효과로 주택 투자수요가 늘어나면서 다른 지방광역시에 비해 이른 시점에 큰 폭 상승했다. 수도권 및 다른 지역광역시의 경우 2020년 중 주택가격 상승세가 크게 확대된 반면, 대전지역은 2019년 중 상당폭 확대됐다. 대전지역의 경우 세종 인접지역으로 규제 풍선효과의 영향을 상대적으로 크게 받은 것으로 판단된다. 대전지역의 외지인 주택 매매거래 비중은 2017년 8.3대책 이후 2개월간 6.4%포인트, 2018년 9.13대책 발표 이후에는 4개월간 8.1%포인트 상승했다. 특히 2018년 9월 종합부동산세 및 다주택자 대출규제 강화 등의 고강도 규제 도입으로 외지인의 주택 투자수요가 세종에서 대전으로 유입되면서 대전지역의 주택가격 상승세가 본격적으로 확대됐다. 2019년 중 여타 지역보다 대전지역 주택가격 상승세가 빠르게 확대된 데에는 상대적으로 낮은 주택가격 수준, 높은 전세가율 등 양호한 주택 투자여건도 기여한 것으로 판단된다. 2019년 중 대전지역 아파트 가격(단위면적 당)은 수도권은 물론 5대 지역광역시 보다 낮았으나 전세가율은 높은 것으로 나타났다. 이는 투자목적의 주택 구입시 필요자금 또는 구입부담이 낮아 투자여건이 양호했음을 시사한다. 양호한 주택 투자여건 하에서 외지인 주택 투자수요 유입 등으로 주택가격의 상승 폭이 확대되면서 내지인의 주택매매도 증가했다.

주택 갈증도 한몫했다. 대전지역 주택가격은 코로나19 이전 다른 지역광역시 보다 크게 상승하였음에도 불구하고 코로나19 대응으로 금융여건이 크게 완화되는 가운데 주택공급 부족, 주택 실수요 증가, 재건축 기대감 등에 따라 2020~2021년 중 높은 상승세를 지속했다. 대전지역 주택가격 결정모형 분석 결과 금리 25bp 인하는 주택가격 전년 동월 대비 상승률을 약 0.35%p 확대 시키는 것으로 나타났다. 2020~2021년 중 아파트 분양 지연 및 입주 물량 저조 등에 따른 주택공급 부족도 높은 가격 상승세 지속의 한 요인인 것으로 판단된다. 재건축 기대감 등이 주택가격 상승 기대 및 실제 주택 매매거래로 이어지면서 2020~2021년 중 대전지역 주택가격의 높은 상승세를 뒷받침하였다. 대전지역의 준공 20년 이상의 노후 아파트 비중은 전국 및 5대 지방광역시를 상회 하는데 재건축 기대감이 높아지면서 동 아파트의 가격 상승률(39.6%)이 5년 이하 신축 아파트(26.8%)를 크게 상회 하는 등 대전지역 전체 주택가격 상승을 주도했다. 아울러 임대차 3법, 양도세 중과 등 부동산 정책 변화에 따른 매물 감소도 2020~2021년 중 대전지역의 높은 주택가격 상승률 지속에 영향을 미친 것으로 보인다.

상승 폭 만큼 하락 폭도 컸다. 대전지역 주택가격은 2021년 8월 기준금리 인상 등 통화 긴축 이후 대구를 제외하고 5대 지역광역시 중 가장 큰 폭으로 하락했다. 기준금리 인상에 따른 주택담보대출 원리금 상환부담 증대 등으로 2022년 하반기 이후 대출규제 완화에도 불구하고 주택매수심리가 위축되는 등 주택시장이 둔화됐다. 외지인의 주택투자가 줄어든 가운데 높아진 주택가격 부담 등으로 내지인의 주택 수요도 축소되었다. 주택구입부담지수로 살펴보면, 2019년 초 지방광역시 중 하위권에 머물던 대전지역의 주택구입부담지수가 2022년 초 가장 높은 수준까지 상승했다. 대전지역 주택가격은 대구를 제외하고 수도권 및 지방광역시 중 가장 큰 폭으로 하락하였는데 이는 상대적으로 장기간 지속된 높은 주택가격 상승세, 투자목적의 주택 구입 증가 등을 반영해 대전지역 주택가격의 금리 민감도가 커진 데 기인하는 것으로 판단된다.



▲주택정비사업 통한 공급 중요= 과거 아파트 공급물량이 상대적으로 낮았던 데다 코로나19로 인한 공급 지연이 겹치면서 수급 불균형이 과도한 주택가격 변동의 주요 요인이었던 만큼 향후 안정적인 주택공급 계획 수립 및 주거정책을 운용할 필요가 있다. 대전지역은 현재 재개발, 재건축 사업 등을 활발하게 추진하고 있으며, 노후 아파트 단지의 재건축 여부에 따라 향후 공급물량이 크게 증가할 여지가 있다. 재건축, 재개발에 따른 신축 아파트 공급은 기대감으로 이어져 주택가격을 자극할 수 있으므로 이에 유의해야 하며 준공 연한이 비슷한 여러 아파트 단지가 동시다발적으로 재건축 사업을 진행할 경우 이주 및 입주 시기가 겹쳐 인근 지역 임대차시장의 부담이 가중될 수 있으므로 안정적인 주택공급을 위해 면밀한 단지별 재건축 계획 수립이 요구된다. 대전지역은 서울, 경기 등 수도권과 세종, 충남 등으로 2014년 이후 인구가 순유출되고 특히 2015~2019년 중 세종으로의 전출인구 비중이 상승하였는데 재건축, 재개를 통한 양질의 주택공급 확대 등으로 인구유출을 축소 시킬 필요가 있다. 대전에서 세종으로의 전출 사유 대부분이 '주택', '가족'과 관련된 사항임을 고려할 때 이는 인구유출 방지에 기여할 것으로 예상된다. 대전지역은 서울을 제외하고 자가점유율이 광역지자체 중 가장 낮은 점을 고려할 때 안정적인 주택공급을 통해 주택 실수요를 유도할 필요가 있다. 주택정비사업 등을 통한 안정적인 주택공급은 구-신도심간 인구불균형 해소 뿐만 아니라 광역지자체 중 1인 가구 비중이 가장 높은 대전의 특성상 이들의 안정적 정착을 통한 인구유출 억제에도 상당히 도움이 될 것으로 판단된다. 다만, 실거주 목적의 주택매입 수요가 동시에 집중되는 경우 주택가격 변동성을 확대시킬 수 있어 주의가 필요하다.

안제원 한국은행 대전세종충남본부 기획금융팀 과장은 "가계부채 수준이 높은 상황에서 이전에 비해 높은 금리 수준이 지속되는 만큼 가계의 채무상환부담 증가가 주택가격 변동에 미칠 영향에 대해서도 유의할 필요가 있다"고 말했다.
이상문 기자 ubot1357@