부동산PF대출 비상... 분산 투자자 필요

부동산 PF대출 연체율 2% 넘어...잔액 1조원 증가
시행사 자본력 강화와 투자자 다양화 중요해져

금융권 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 연체율이 2%를 넘어서는 등 경고등이 켜졌다. 이를 해결하기 위해선 대규모 개발에 따른 위험을 분산할 다양한 투자자나 기관이 필요하다는 주장이다.

최근 금융위원회에 따르면 금융권 전체 부동산 PF 대출 연체율은 3월 말 기준 2.01%로 집계됐다. 지난해 말 (1.19%) 대비 0.82%포인트 상승했다. 같은 기간 부동산 PF대출 잔액은 130조 3000억원에서 131조 6000억원으로 1조 3000억원 늘었다. 특히 증권사의 부동산 PF 연체율 상승 폭이 가파르다. 3월 말 현재 15.88%로 3개월 전(10.38%)보다 5.5%포인트 올랐다. 그동안 증권사들은 부동산 시장 호황기에 브릿지론(사업 초기 토지 매입 및 인허가용 단기 차입금)을 늘렸는데 부동산 경기가 꺾이며 일부 부실화된 여파로 보인다. 저축은행 사태가 있었던 2012년 말 금융권 전체 부동산 PF 연체율은 13.62%였다. 아직 심각한 수준은 아니라는 게 금융당국의 설명이다. 시장에서도 현재 부동산 PF 부실 우려가 금융권으로 확산 되는 것은 가능성이 크지 않다고 보고 있다.

한국금융연구원이 발표한 '우리나라 부동산PF 구조의 문제점과 시사점' 보고서를 보면 보통 부동산개발은 토지매입과 인허가 단계, 개발과 분양이 시작되는 시공 및 공사 단계, 준공 후 단계로 구분할 수 있다. 우리나라는 일정 요건만 충족하면 부동산개발업자로 등록해 부동산개발에 참여할 수 있는데, 보통 총사업자금의 5%에서 10% 수준의 적은 자본금으로 토지매입을 시도한다. 나머지는 금융기관의 브릿지론을 이용해 조달한다. 반면 미국은 일반적으로 시행사가 GP(General Partner), 투자자가 LP(Limited Partner)로 참여하는 LLC(Limited iability Company)를 구성하고 총사업비의 20%에서 30% 정도 수준의 초기 자본금을 마련한다. 이후는 금융사에서 토지매입을 위한 담보대출로 마련하는데, LTV는 40%에서 50% 정도 수준이다.

차이점을 보면 시행사(혹은 시행사가 설립하는 SPC)의 초기 자금력 차이로 인해 우리나라는 건설단계에서 조달하는 본PF의 자금으로 토지구입자금을 상환하는 반면, 미국은 LLC 등이 투자자들로부터 추가 자금을 확보해 대출금을 모두 상환하고 토지 담보를 해제한 후 건설자금만 조달한다. 이는 다양한 투자자의 부족이 원인으로 보고 있다.

이보미 한국금융연구원 연구위원은 "우리나라 부동산 PF 구조를 개선하기 위해서는 먼저 시행사의 자본요건을 강화하고, 인센티브 제공을 통해 다양한 형태의 파트너십 구조를 유도해 부동산개발의 초기자본을 확충하도록 할 필요가 있다"라고 말했다. 또한 우리나라는 사업성보다는 시공사의 신용에 의존하는 경향이 크다. 이 연구위원은 "우리나라 주거용 부동산개발 시 선분양비율을 줄이거나 중도금 납입 비중을 축소해 수분양자의 자금이 사업비로 사용되는 것을 개선해나갈 필요가 있다"고 밝혔다.
이상문 기자 ubot1357@