[부동산]전세사기 칼 빼든 정부... 임대사업자 보증보험 미가입 땐 세입자가 계약해지

'민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙' 개정안 40일간 입법예고
지난해부터 사회적 문제로 대두... 캠포 '전세사기 예방 요령' 책자 내놔

지난해부터 전세사기로 전 재산을 송두리째 날리는 사고가 끊이질 않고 있다. 무자본 갭투자 방식으로 빌라를 매입해 세입자에게 전세보증금을 가로챈 이른바 '빌라왕', '건축왕' 등의 새로운 수식어까지 만들어질 정도다. 사회적 문제가 되는 이러한 사기는 2030세대와 서민 등을 대상으로 행각을 벌여와 더 큰 고통을 안기고 있다.

이러한 심각성을 고려해 정부가 칼을 빼 들었다. 전세사기 예방과 피해 지원방안을 마련하고, 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙 개정안을 입법 예고하는 등 임차인 보호에 적극 나서고 있다.

이에 본보는 정부와 관련 기관 등이 발표한 전세사기 예방요령과 임차인 피해방지 개선 등 다양한 제도에 대해 알아봤다. <편집자 주>

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▲전세보증보험 미가입, 임차인이 계약 해지=임차인 피해 방지를 위해 임대사업자에 대한 관리를 강화한다. 임대사업자가 전세보증보험 미가입할 경우 임차인이 계약 해지를 할 수 있도록 하는 등 임대보증 관리 강화 등을 위한 제도개선 추진에 나섰다.

이는 2월 2일 발표한 '전세사기 예방 및 피해지원방안'의 후속 조치다. 앞서 정부는 전세사기 예방 및 피해 지원을 위해 전세사기 예방, 전세사기 피해 지원, 전세사기 단속 및 처벌 강화 등 3대 핵심 전략을 발표한 바 있다.

임대사업자의 의무 강화를 위해 정부는 임대사업자 보증 미가입 시 임차인의 계약 해제·해지권 부여, 보증가입을 위한 주택가격 산정 시 공시가격 우선 적용, 감정평가액 적용 시 감정평가사협회 추천제 도입을 담은 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙' 개정안을 40일간 입법예고 했다.

주요 내용을 보면 최근 전세사기 피해 사례에서 임대사업자에게 임대보증금 반환 보증 가입의무가 있음에도 실제로는 임차인의 기대와 달리 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않은 경우가 다수 드러났다. 이에 따라 임대사업자가 임대보증금 반환 보증 가입의무를 위반한 경우에는 임차인이 임대차계약을 해제·해지할 수 있도록 하고, 이로 인한 손해도 배상하도록 할 예정이다.

임대보증금 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정방법 개선한다. 임대사업자의 임대보증금 반환 보증 계약을 위한 주택가격 산정 시 신축 빌라 등에 대해 감정평가액이 활용되는 점을 이용하여, 일부 임대사업자와 감정평가사들이 결탁해 감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 문제가 있었다.

앞으로는 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격→②실거래가→③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차 등으로 활용이 부적절하다고 인정하는 경우에만 적용한다.

이와 함께 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액만 인정한다.

정부는 합동점검반을 구성해 5월 31일까지 전세사기 의심 공인중개사에 대한 특별점검을 진행하고 있다.

최근 2년간 발생한 주택도시보증공사(이하 'HUG') 보증사고 중 공인중개사가 중개한 물건 계약이며, 피해 규모가 큰 수도권을 중심으로 실시한다.

▲전세사기 피해 이렇게 예방하세요=부동산 전세 사기가 끊이지 않자 캠코(한국자산관리공사)가 지난해 임차인 피해 예방을 위한 '전세사기 예방 요령'에 대한 책자 등을 내놨다.

부동산 시장에서 무자본으로 세입자에게 전세보증금을 받아 빌라를 매입한 후 전세보증금을 돌려주지 않는 사례가 속출하고 있어서다. 또, 소유자(임대인)의 세금 체납으로 주택 압류 후 공매가 진행돼 보증금의 상당액을 돌려받지 못하는 피해사례가 발생한 데 따른 것이다.

캠코는 임차인 피해를 사전에 예방하고, 임차인의 주거 안정과 권익을 보호하고자 예방요령으로 임대차 계약 전·후 확인 사항, 임차인 보호장치, 체납 국세·지방세 권리분석 기준 등 임차인이 법의 테두리 안에서 권리를 보호받을 수 있는 방법을 책자에 담았다.

먼저 임대차 계약 전 건축물대장, 등기사항증명서 등을 꼼꼼히 살필 것을 당부했다. 또 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일인 확인, 임차물건의 매매가격 대비 전세가격이 너무 높지 않은지 봐야 한다고 조언했다.

세금 중 당해 세는 전세보증금에 우선하지만, 압류등기 전까지 체납 사실을 알 수 없어 계약 체결 전 미납국세 열람제도를 활용하거나 국세·지방세 납부증명서(완납증명)를 임대인(소유자)에게 요구해 세금체납 여부를 확인할 필요가 있다고 했다.

계약 체결 후에는 잔금 지급 전 등기사항증명서를 확인해 선순위 권리 관계 등을 다시 확인하고, 주택점유와 전입신고를 통해 대항력을 확보하는 것이 피해를 예방할 수 있다고 했다.

이땐 근저당권과 전입신고가 같은 날에 진행될 경우 대항력을 인정받지 못한다. 임차인의 대항력은 주택점유 및 전입신고일 다음 날부터 생기는 반면, 근저당설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생해 근저당권이 선순위가 되기 때문이다. 따라서 계약서에 전입신고 효력이 발생하는 계약일 다음 날까지 계약 당시 상태로 유지한다는 특약 사항을 기재해 피해를 줄일 수 있다.

다음으로 전세보증금 반환보증보험 가입, 전세권 설정 등 임차인 보호장치를 활용해 보증금을 보호할 수 있다. 또한, 임대차 분쟁 발생 시 대한법률구조공단, 한국부동산원 등을 통해 상담이 가능하다.

마지막으로 소유자의 세금 체납으로 임차부동산이 캠코 공매로 넘어간 경우 체납 국세·지방세 권리분석 기준을 확인해야 한다. 캠코 공매 배분 절차에서는 조세채권(체납세금)은 법정기일, 임차인은 전입 일자와 확정일자, 소액임차인은 전입 일자, 담보채권은 설정 일자를 기준일로 순위를 정해 배분하기 때문이다. 임차인은 배분 요구의 종기(마감 일자)까지 채권신고(보증금) 및 배분요구를 해야만 배분을 받을 수 있다.
박병주 기자 can7909@