역대급 부동산 한파...규제 완화로 시장 녹일까

정부 대출·세재 등 각종 완화책으로 시장 연착률 기대
경제한파·고금리·거래적별 변수

최근 2년간 부동산 시장은 천당과 지옥을 오갔다. 역대급 상승을 기록하던 집값은 금리 인상에 따른 거래절벽으로 속절없이 무너졌다.

지난 정부에서 '규제' 일변 정책을 펼쳤다면, 윤석열 정부는 '완화'에 초점을 두고 연착륙을 위한 대못들은 하나하나 제거하고 있다.

특히 올해는 전 세계적으로 경제 한파가 몰아칠 것으로 전망돼 부동산 시장에도 큰 영향을 미칠 것으로 점쳐지면서 정부의 대출·세재 등 완화 정책이 약발이 먹힐지 관심이 쏠린다.

우선 다주택자에 대한 징벌적 규제 정상화가 눈에 띈다. 정부는 이들의 시장 재진입을 위해 취득세 중과 완화 카드를 꺼냈다.

현재 조정지역 2주택자의 8% 세율은 1주택자와 같이 1∼3%로, 3주택자 4%, 4주택자(규제지역 3주택자) 이상과 법인에는 6% 등 현행 중과세율 대비 절반으로 낮추기로 했다. 정부는 오는 2월 각종 취득세 중과 인하 조치를 담은 법령을 국회에 제출하고 논의할 예정이다.

또 이달부터 부동산 취득세 과세표준 실거래가로 변경된다. 기존에는 개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔다.

양도세 중과유예도 추가 연장한다. 내년 5월까지 한시 적용했던 다주택자의 양도세 중과를 1년 더 늘린다. 조정대상지역 내 2주택 이상 다주택자가 집을 매도할 경우 1주택자와 같은 양도세율(6~45%)을 적용한다.

종합부동산세 과제 기준일인 6월부터 기본공제금액이 6억 원에서 9억 원으로 상향된다. 즉, 보유한 주택의 공시가격 합산액이 9억 원 이하면 종부세를 내지 않아도 된다. 부부 공동명의 1주택자는 12억 원에서 18억 원으로 조정됐다. 1세대 1주택자의 경우 현행 11억 원에서 12억 원으로 완화했다. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치로 볼 수 있다.

주택 수에 따라 차등 적용하던 종부세 중과도 사라진다. 1~2주택자 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자 300% 부담 상한률을 150%로 일원화한다.

대출 규제도 완화된다. 규제지역 내 다주택자 주택담보대출 규제를 전면 해제하고, 주택담보대출비율(LTV)을 30%까지 적용받을 수 있도록 했다. 다만 대출규제 핵심인 총부채원리금상환비율(DSR)은 40%로 유지한다.

침체한 분양시장의 불씨를 살리기 위해 청약제도도 대폭 손봤다.

실수요자들을 위해 추첨비율을 높였다.

규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 추첨 60%를, 60㎡ 초과 85㎡ 이하 주택은 추첨 30%로 추첨제 비율이 높였다. 비규제지역에선 현행 규정(전용 85㎡ 이하 추첨 60%', 85㎡ 초과 '추첨 100%')을 유지한다.

'줍줍'이라고 불리는 무순위 청약 거주지역 요건이 폐지했다. 다른 지역으로 거주 또는 이주하고자 하는 청약 대기자의 당첨기회를 확대하기 위해서다.

무주택 장기근속자에 대한 변별력이 부족했던 우선 공급 제도도 개편했다. 무주택기간 최대 배점한도(5점)를 15점까지 확대해 오랜 기간 무주택이던 근로자의 주거안정을 높였다.

정부의 각종 완화 정책에 일부 부동산 전문가는 침체한 시장의 분위기 반전을 기대하는 모습이다.

박유석 대전과학기술대 금융부동산행정학과 교수는 "그동안 규제 완화를 지속해 왔지만, 아직 시장이 활성화되지 않고 있다"며 "너무 완화하면 시장이 반전됐을 때 다시 집값이 상승하는 거 아니냐는 우려가 있는데, 시장 상황이 너무 안 좋다. 시장에 맞춰 정책이 새로 나올 것으로 기대한다"고 말했다.
박병주 기자 can7909@