[부동산]주택공급 확대 3년 한시적 '도심공공주택복합사업'은?

재개발·재건축 사업기간 보통 13년 더딘 사업은 20여 년까지... 공공사업 절차 등 간소화로 절반가량 줄어
전체물량 70~80% 공공분양... 20~30% 공공임대+공공자가 혼합

지난 정부가 주택공급 확대를 위한 대책으로 도심공공주택복합사업을 시행한 지 1년이 넘었다. 이 사업은 공공이 주도해 노후 주거를 개선하고, 새로운 주거 모델을 만드는 사업으로 전국에서 주목받았다. 최근엔 윤석열 정부가 민간까지 포함하는 정책을 발표하면서 공공과 민간 영역으로 사업이 확대해 지지부진 정책이 새로운 국면을 맞았다.

중도일보는 2021년 2·4 부동산 대책이 발표됐지만, 현장에선 아직 생소한 '도심공공주택복합사업'에 대해 알아봤다. <편집자 주>



▲사업 의미와 개념=도심공공주택복합사업은 노후화된 지역에서 주민이 동의하면 공공이 직접 소유권을 넘겨받아 사업을 주도하는 새로운 형태의 사업방식이다. 해당 사업은 공공이 사업을 주도해 절차 등을 간소화해 사업 기간을 대폭 단축하면서 주택 등을 공급한다. 특히 역세권, 준공업지역, 저층 주거지 등 기존 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 지역에 대한 신 개발모델로 꼽힌다. 재개발·재건축 등 민간이 주도하는 사업에 대해서는 투기수요 유입, 과도한 특혜 우려가 있어 획기적 도시·건축규제 완화 및 재정지원 등이 어려운 상황이다. 이에 반해 공공은 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진할 수 있다. 공공 주도로 시행하되 공공 -민간 공동시행·협업방식 등 다양한 주체의 참여를 유도하고, 규제 완화 등 적합한 사업구조 마련 지원 도시재편·주택공급이라는 공익성을 감안 공공주택특별법으로 추진한다.

▲사업추진 절차=첫째 (사업제안) 토지주, 민간기업, 지자체 등은 저개발된 도심 내 우수입지를 발굴해, 한국토지주택공사(LH)·서울주택도시공사(SH) 등에 주택 및 복합거점 사업 제안한다. 두 번째 (예정지구) 공기업이 사업의 적정성을 검토해 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청(토지주 10% 동의요)하면 사전검토위원회 상정·지정한다. 세 번째(지구확정) 예정지구 지정 후 1년 이내 토지주 3분의 2 (면적 기준 2분의 1) 이상 동의가 있어야 사업확정 (기간 내 동의율 확보 실패 시 사업 자동 취소)된다. 네 번째(부지확보) '도심 공공주택 복합사업' 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자(민간기업 제안사업)가 돼 부지확보를 실시한다. 끝으로 (인허가·착공) 지자체가 통합심의 후 신속 인허가하고, 착공으로 마무리된다.

보통 재개발·재건축은 13~20년 동안 장기화 돼 조합원 등이 오랜 기다림에 지치는데, 도심공공주택복합사업은 절차 간소화와 다양한 혜택이 제공되면서 사업 기간이 반 가량 줄어 입주까지 6년 보장을 받을 수 있어 토지등소유자의 신뢰를 쌓을 수 있다는 게 업계의 전언이다.

▲사업시행 방법=주민희망 시 공기업 참여와 다양한 이해관계 조율이 있다. 먼저 토지소유자 추가 수익 보장은 공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때보다도 10~30%포인트 높은 수익률 보장과 아파트·상가 우선 공급한다. 이때 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트·상가 값을 기존 소유자산으로 현물 선납한 후 정산된다.

특수상황 토지소유자에 대한 맞춤형 지원은 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출 지원이 있다. 특히 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주·공장주 등이 생계수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책을 지원한다. 여기에 사업성 확보 지원과 공기업 리스크 관리된다. 용적률 상향, 기부채납 제한 등을 통해 사업성 확보지원, 자금조달 지원을 위해 공적보증(HUG) 지원 강화(HUG) 보증 여력 확대한다.

개발이익 공유는 토지주 추가수익, 쾌적한 주거를 위한 생활SOC 확충, 특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가 임대주택 등에 활용되며, 민간참여는 민간기업의 창의적 디자인·아이디어로 정주 여건 개선, 공동출자, 사업비 분담 등 공기업 - 민간 공동시행(리스크도 공동부담)도 허용한다.

주택공급은 분양주택을 중심으로 공급하며, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급한다. 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선 공급 물량 포함), 공공임대+공공자가를 혼합해 20~30% 범위에서 공급 원칙으로 하고 있다.

순환개발(사업구역 간 순환개발)추진은 초기 공공주택 복합사업에서 공급되는 공공임대·공공자가 물량은 후속 사업의 이주단지로 우선 활용한다. 초기사업은 인근 공공주택지구 임대주택의 최대 30%와 매입임대를 활용할 수 있다. 수도권 광역 순환 이주는 토지주·세입자·영세상인의 희망에 따라 수도권 인근 택지의 공공임대·공공자가로 이주 또는 정착 지원한다.

사업구역에 대한 투기수요 등 유입 방지는 공기업이 단독시행 신청 시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정하고, 국회 법 통과일(2021년 6월 29일) 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트·상가 우선 공급권 미부여한다. 3개월 뒤인 9월 21일부터 법이 시행되면서 2024년 9월 20일까지 신청분까지로 마감된다.

▲입지별 특화개발=주거상업고밀지구(5000㎡ 이상) 지구조성 방향은 역세권을 대중교통과 녹색기술을 접목한 에너지 소비 저감 공간으로 재구조화하기 위해 고밀 토지이용과 승용차 이용 저감을 추진한다. 업무·상업시설 등 다양한 기능을 결합하는 복합 고밀 개발을 통해 도시 활동 간의 거리를 단축하는 등 공간 효율성 높인다. 제도적 지원 용적률은 최대 700%까지 완화, 적정수준의 기부채납으로 대중교통 이용성이 높은 에너지 절감형 주거 용량 확대한다.

지구조성 방향은 소득수준 향상 및 주거 트렌드 변화에 맞춰 기반시설이 부족한 저층 주거지를 양질의 생활SOC를 갖춘 안전한 주거공간으로 조성한다. 여건에 따라 규제 완화를 적용, 중층중밀의 쾌적한 주택을 공급, 광역적 정비가 가능한 지역은 창의적 디자인의 주거단지로 만든다. 제도적 지원 중 생활SOC 복합화는 개발이익을 활용, 저층부에 헬스, 보육, 택배, 안전시설 등을 복합 공급하고, 개방형 공동이용시설로 운영한다. 규제 완화는 중층중밀 주택은 특별건축구역 지정을 통해 채광, 높이 기준 등을 완화하여 쾌적한 주거공간으로 조성하고, 공동주택 단지를 조성하는 경우에는 충분한 주거공간을 확보하기 위해 1단계 종상향 또는 법적상한용적률의 120% 부여 등 지원한다. 도시 공간구조 재편은 지자체가 희망하는 경우 사실상 주거지로 활용 중인 준공업지역은 준주거로 전환 후 주택 공급에 활용한다.
박병주 기자 can7909@