[부동산]코앞으로 다가온 규제지역 해제...정의와 적용 범위는

조정대상지역 LTV9억 원 이하 50%, 초과분은 30%
투기과열지구 대출 제한 더 커... 9억 원 이하 40%, 9억 초과 20%
투기지역 LTV·DTI 30% 적용

[게티이미지뱅크 제공]

정부가 이번 주 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역 해제를 검토하면서 대상 지역들이 촉각을 곤두세우고 있다.

전국에서 규제 해제 요구가 빗발치는 가운데 관계기관 또한 고심에 고심을 거듭하는 분위기다.

이에 중도일보는 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지구 등 정의를 알아보고 적용 범위를 알아봤다. <편집자 주>



▲조정대상지역=주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매 등을 고려해 분양시장이 과열됐을 때 이를 막기 위해 지정하는 지역을 말한다.

조정대상지역은 정량적, 정성적 요건을 모두 고려해 지정 여부를 결정한다. 먼저 최근 3개월간 집값 상승률이 소비자물가 상승률의 1.3배 이상인 지역을 대상으로 한다. 이러한 조건을 충족한 상황에서 최근 2개월간 청약경쟁률이 5대 1을 초과(국민주택규모는 10대 1), 최근 3개월간 분양권 거래량 지난해보다 30% 이상 증가, 시·도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하면 국토교통부가 주거정책심의위원회를 열어 지정할 수 있다.

정략적 요건이 아니더라도 개발 호재 등으로 과열 우려가 있는 지역은 정성적 요건에 의해 된다. 현재 조정대상지역은 서울 전 지역과 경기도 일부, 세종시, 대전(동구·서구·중구·유성구·대덕구) 5곳, 충남(천안 동남구·서북구, 논산, 공주)은 4곳, 충북(청주) 1곳, 부산 9곳, 대구 7곳, 광주 5곳, 울산 2곳, 천안·전주·창원·포항 등 총 112곳이 지정돼 있다.

대상 지역에 포함되면 대출이 강력히 규제된다. 조정대상지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 9억 원 이하일 경우 50%, 9억 원 초과분에 대해서는 30%가 적용된다. DTI(총부채상환비율)는 50%로 제한된다.

2세대 이상 보유세대는 주택 신규 구입 시 담보대출이 제한된다. 1주택 세대는 신규 주택을 매입 시 주담대가 원칙적으로 금지된다. 다주택자에 대한 양도세 중과와 종합부동산세(종부세) 추가 과세, 장기보유특별공제 적용 배제, 분양권 전매 시 양도세 강화 등이 적용된다.

▲투기과열지구=주택 투기가 성행하거나 우려되는 지역에 대해 지정한다. 지정기준은 직전 2개월 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 넘거나 주택분양계획이 전월 대비 30% 이상 감소할 때 지정된다. 또 주택가격상승률이 물가상승률보다 현저히 높고, 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적이 전년 대비 급격히 감소한 지역을 일차적으로 분류한 후 주택시장 여건 등을 고려해 결정한다.

대출은 조정대상지역보다 더 옥죈다. 주택담보인정비율(LTV)이 9억 원 이하일 때 40%, 9억 초과는 20%, 15억 초과는 0%다. DTI(총부채상환비율)는 40% 적용된다.

여기에 재건축 조합원 지위(입주권) 양도가 제한된다. 재개발 사업은 관리처분계획인가 이후부터 소유권이전등기시까지 조합원 분양권 전매가 금지된다. 또 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양에 당첨된 세대는 5년간 투기과열지구 내 재당첨이 금지된다.

조정대상지역보다 규제가 더 쎄게 적용된다고 볼 수 있다.

현재 서울과 경기 일부, 세종 등 49곳이 투기과열지구로 묶여있다.

▲투기지역=주택가격과 토지가격이 급등한 지역의 양도소득세를 기준시가를 대신해 실거래가액으로 부과하기 위해 기획재정부 장관이 지정한다. 세종시는 서울 15개구(서초·강남·송파·강동·강서·노원·동대문·동작·마포·성동·양천·영등포·용산·종로·중구)와 유일하게 3종 규제에 묶인 상태다.

해당 규제에 속한 세대는 기존 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율이 10%포인트 추가돼 LTV·DTI가 각각 30%로 적용된다. 2건 이상 아파트 담보대출이 있는 경우 주택담보대출 만기연장이 제한된다. 양도세 주택 수 산정 시 농어촌주택도 포함된다.
박병주 기자 can7909@