대전 재건축·리모델링 사업 활발... 차이점은?

리모델링 준공 후 15년, 재건축은 30년으로 사업 추진 기간 차이
향후 수익성에서는 재건축이 높아

대전 둔산동 아파트 모습.

새 정부의 부동산 규제 완화 기대감에 도시정비사업이 활발한 대전에서 노후 단지들이 재건축이나 리모델링 추진에 나서고 있어 주목받고 있다.

두 사업은 건설방식과 추진절차 등의 차이가 있지만, 오래된 주택을 개선해 아파트 가치를 높일 수 있다는 공통점을 갖고 있다.

다만, 리모델링은 준공 후 15년이면 추진할 수 있고, 수평증축으로 진행할 경우 재건축보다 20년 가까이 사업 기간을 단축할 수 있다. 재건축은 준공 후 30년이 걸려 오랜 시간이 필요하지만, 향후 수익성 측면에서는 재건축이 상대적으로 높다는 평가다.

24일 정비업계 등에 따르면 제20대 대통령 선거를 전후해 서구 둔산동 가람아파트와 국화아파트가 재건축·리모델링 사업에 적극적으로 움직이고 있다.

먼저 준공 후 30년 재건축 연한을 넘긴 가람아파트는 최근 재건축추진 준비위원을 모집한 결과 입주민의 8.1%인 103명이 지원했다. 선거관리위원회는 위원장 선출을 위한 모집 공고문을 단지 내 부착하고 다음 절차를 진행 중이다. 해당 아파트는 1991년 11월 준공한 단지로 1260세대가 거주하고 있다.

국화아파트는 대전 최초이자 5개 단지를 묶어 '통합 리모델링' 사업을 구상하고 있다. 최근 건설사 설명회를 마쳤다. 해당 단지는 2910세대가 거주하고 있으며, 리모델링을 추진하면 총 3346세대인 대단지로 조성된다.

이러한 움직임 속에 재건축과 리모델링 사업에 대한 궁금증이 커지고 있는 분위기다.

업계에선 해당 사업을 ▲최소연한 ▲안전진단 ▲사업 기간 ▲임대주택 ▲기부채납 ▲초과이익환수 ▲조합원 지위 양도 등을 꼽고 있다.

근본적 절차 등 방식이 다르다. 리모델링 사업은 주택법에 따라, 재건축은 도시 및 주거환경정비법을 적용해 진행한다.

리모델링은 기존 구조물을 유지한 상태로 증·개축한다는 점에서 철거한 후 신축하는 재건축보다 공사 기간이 짧다. 재건축 준공 연한은 30년, 안전진단 D.E등급을 받아야 한다. 반면 리모델링은 준공 15년 이상이면 사업이 가능하다.

안전진단 기준은 리모델링이 A·B·C등급으로 낮은 편이다. 조합 설립에 필요한 주민 동의율은 리모델링 3분의 2(66.7%) 이상, 재건축은 주민의 4분의 3(75%) 이상이다. 리모델링이 재건축보다 상대적으로 낮다.

재건축초과이익환수제도는 리모델링 사업엔 적용되지 않는다. 추가로 내야 하는 분담금도 적다. 다만, 재건축은 향후 수익성이 높다는 게 장점으로 꼽힌다.

지역 정비업계 관계자는 "재건축을 하려면 안전진단 등급을 통과해야 하는데, 재건축의 경우 등급을 받기에 상당한 어려움이 있다. 새 정부에서 규제 완화 공약도 내걸었지만, 이 또한 법을 개정하고, 후속 조치를 하다 보면 긴 시간이 필요하다"며 "이렇다 보니 아파트 단지 상황에 맞춰 주민들에게 어떤 이익이 될지를 따져보고 사업을 진행해야 할 것"이라고 말했다.
박병주 기자 can7909@